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房屋

呂施施:優化公屋補地價政策 推進年輕人置業

2015-11-20

撰文:呂施施 快樂港仁董事

「置業有瓦遮頭當然好啦 !」一名二十多歲的大埔公屋居民黃先生說,他與父母及兄長一家四口同住大埔公屋一個小單位,每月交一千一百元租金,但很渴望有一個自置物業。「房署於2000年前推出租置計劃,但我當年年紀小,家裡根本無法承擔供款置業;現在長大了,低廉的公屋租金讓我家積累財富,現在想擁有置業,但私樓太高,根本無法承擔。」黃先生可以考慮綠表購買公屋,但之後可以轉買私樓嗎?

樓價高企,不利補地價

租者置其屋計劃於全港39個屋邨推行,已有12萬家庭把公屋購入,但只擁有約一半業權。當公屋業主補了地價,才算擁有完整的業權,可把公屋釋放價值,即是自由了,可以租出、出售,或轉到私樓去。但是,只有1%補地價,說明了租者置其屋計劃存在弊病。在樓價超高的今天,公屋業主尤其不願補地價,因為以市值補價,價格偏高,基層市民根本無能力負擔。

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於市況高企之際,以綠表一旦沽出,因只享有一半業權升幅,另一半由房委會享有,很難追上私樓(完整業權)升幅。

譬如說,陳先生的自置公屋於2003年市值一百萬,於當年補地價五十萬,即可以較低價補價。現在市值已達四百萬,即要補地價二百萬,如此高價,陳先生作為基層居民根本難以負擔。由於無法補地價,他便終生居住該單位。如陳先生選擇綠表沽出,便只有沽給綠表公屋人士,無法賣給白表自由市場;陳先生冀改善生活,於市況高企之際,以綠表一旦沽出,因只享有一半業權升幅,另一半由房委會享有,很難追上私樓(完整業權)升幅。因而,形成公屋住戶在公屋市場流轉,難以跨進私樓圈子裡。

政府不要享紙上富貴

團結香港基金建議,新的資助房屋應以入住時市值價計算補地價較佳。該政策建議可以一箭雙鵰,一方面令基層市民不必因市況急升而無法規劃補價,讓市民得以安居樂業;一方面政府也能收回另一半業權資金,增加庫房收益。如果政府不改善補地價政策,依原有按市值補價,面對99%未補地價公屋,對12萬公屋的一半業權沒有折現回籠,即使樓價高企,政府也只是享有紙上富貴,資源未能有效運用。

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該政策建議可以一箭雙鵰,一方面令基層市民不必因市況急升而無法規劃補價,讓市民得以安居樂業;一方面政府也能收回另一半業權資金,增加庫房收益。
 

我認為,租者置其屋計劃於1998年推出,實施八年後已停止,政府不妨考慮恢復,令香港三十九條屋邨以外公屋居民得以自置物業,進行資產積累,令他們生活得更有尊嚴。第二,政府必須重申檢討補地價安排,以便利公屋(及居屋)擁有完整業權,政府從而也享有收益。

檢討資助房屋政策應付年輕人需要

青年是社會未來主人翁。值得關心的是,已有逾六成「無殼」青年放棄買樓,四成租樓青年因上車無望感徬徨、三成多受住屋問題困擾的青少年考慮移民,更有一成半受訪者的婚姻及生育計劃因而被干擾。因而,我們必須注視有利年輕人的居住需求,不宜令他們感到留港前途無望。

現時公屋輪候冊內有二十八萬宗,其中家庭申請有十四萬宗,當家庭購入公屋單位之後,可以交下一代承繼。在非長者單身人士的十四萬輪候隊伍之中,包括了數萬名年輕人。要是公屋補地價安排改善,社會上流轉出更多小型及價格實惠的「自由」單位,令年輕人買樓有望,可以先住公屋,後轉私樓。當年輕人對前景感到信心,香港整體的積極性也提升,社會分化也將改善。

原文刊於《AM730》2015年11月20日,獲作者授權轉載。