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房屋

誰令港人住得貴又細

2017-03-24

撰文: 廖美香 資深傳媒人

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港樓愈來愈貴,又愈來愈細,新落成銷售的住宅變成新型私家劏房,花二三百萬元只能買個一二百方呎的小微戶。至於租住的真劏房也讓基層愈來愈淒楚,租住呎價比豪宅更貴;為了將貨就價,不少劏房被切割為更小的棺材房,面積只有大約20多方呎的床位,住進去感覺能不悲涼?

房屋落成不足與土地缺乏息息相關。社會上對土地供應的情況非常關心,但存在誤解,有環保人士認為,地政總署長期放眼長遠需求,有秩序且穩定地提供土地;事實上,政府確曾在一段時間內努力開闢土地,但近年已無以為繼。

自1995-2004年的10年,香港開發土地達7800公頃(1995-1999年開發﹝包括填海﹞逾3300公頃;2000-2004年達4500公頃)。然而,至2005-2014年這10年則只有1100公頃,可見香港的土地供應並非有秩序地新增。

近來特首競選就房屋供應問題又起爭議,批評地產霸權的聲音再起。港人「住得貴、住得細」的憤怒,完全可以理解,但在資本主義制度下,地產商依循市場規則營運,尋找市場利益最大化,在股東看來是天職。港人紛紛投資港股,也會向上市公司管理層的營運效益問責,應不難理解。

地產商的經營手法,透明度、銷樓說明,……確有商榷之處,但從另一方面看,發展商也有其經營風險,例如2003年沙士期間便要虧本割售,地產商也要服從市場供求定律。現在香港出現剛性需求,我們須要增加土地供應,才是解決房屋不足的根源之道,否則土地愈來愈稀珍,房屋只會繼續愈賣愈貴。

據差餉物業估價署數據顯示, 2015年本港空置住宅單位逾4.2萬個,空置率3.7%,坊間有建議政府應採取措施促使業主把空置單位騰出市場,可增加即時供應。然而,值得我們注意的是,市場存在租賃空窗期,不可能存在「零」空置率,3.7%屬於正常比率。舉例說,一個400方呎物業,月租1萬元,業主在兩年(一生一死)租約之下,兩年收入24萬元,當租客停租便出現空窗期,只要停租一個月便損失1萬元收入,即4.1%回報,因而業主傾向盡快租出,而不願閒置的。住宅單位空置3.7%,其實反映了市場供應緊張,我們必須盡快覓地建屋。

從社交媒體看,不少談論:「降低內地人入境配額」從減少房屋需求着手。然而,每天150個入境配額,是以家庭團聚為理由來港的。香港講求民主、自由、法治,人權也是港人捍衞的理念。我們必須尊重這裏的香港人,以人道理由讓內地親友來港定居。與其罔顧人權,盲目要求取消港人家庭團聚的權利,我們應循供應着手,要取得充足的房屋,便需有土地。

「住得貴、住得細」根源

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土地何來?香港土地面積11.1萬公頃,填海土地7000公頃,佔本地面積6.3%,已為香港提供27%人口居住及七成寫字樓的面積。可見,填海已是本港向來有效的造地來源。香港已發展土地24%,四成郊野公園受法律保護無法開發,其餘27%是林木濕地,農業荒地為9%,受制於綠化管理或私人業權。填海是另一可行造地途徑,但近年政府發展滯後。

由1985年至2004年,香港共填海2291公頃,但2005-2013年則只有92公頃。由於多年來政府填海工作緩慢,加上社會及環保壓力團體質疑之聲不絕,政府怯於開發土地,導致土地新增不足。由於土地稀珍,需求又大,房屋供應緊張,令市民「住得貴又住得細」,禍害港人的生活質素。由於填海工程需時動輒10年,港人必須敦促政府加緊覓地,盡早恢復填海,開闢土地,為市民提供更佳居住質素。