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團結香港基金發表「房屋市場前瞻及土地供應策略」

2016-07-13

(2016年7月13日,香港)團結香港基金(基金會)今天發表「房屋市場前瞻及土地供應策略」研究結果,指出雖然預期房屋供應有所增加,但目前的人口結構及社會經濟指標顯示本港仍有龐大的實質房屋需求尚待滿足,中長期的供應情況仍然嚴峻,政府並無空間放緩建屋及增加土地供應步伐;而由於發展「棕地」困難重重,難以單靠之作為優先的土地供應途徑。長遠而言,填海及開發新市鎮依然是重要而更具效率的土地開發途徑。

基金會高級研究員曾維謙預測,香港於2016至2019年每年平均私樓落成量將達1.8萬個單位,較之前十年顯著高出逾六成。另外追蹤過去七年由政府賣地及招標、港鐵、市建局及房協四個政府主導的住宅土地供應途徑,發現在2014及2015年間,每年提供平均1,400多萬平方呎的住宅樓面面積,較之前三年平均值大增七成半。

曾維謙又表示,自重新引入「主動賣地」及取消「勾地表」,市場競爭有所提升。在2009至2015年間,以每年成功買入最多住宅樓面面積的首三間發展商計,有關佔比由七至九成顯著下降至一半左右。市場參與者增加,可望令住宅單位加快應市。 

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團結香港基金副總幹事及公共政策部主管黃元山(右)、團結香港基金高級研究員曾維謙向傳媒講解研究結果

雖然預期私人住宅供應將會增加,但研究分析過去30年的數據,例如在2011至2015年間,每年平均初婚、新生嬰兒(不計「單非」及「雙非」嬰兒)及離婚個案,較1986至1995年的十年平均數字還要高。人口結構推動房屋需求。近五年的房屋需求比八、九十年代高。然而,比較上述兩個時期,整體房屋落成量卻大幅下降六成。換言之,本港仍有龐大、實質的房屋需求。再者,未來公營房屋的供應仍明顯落後。2016至2020年預計只有10萬個公營房屋單位落成,較《長遠房屋策略》訂下的目標落差近三成。

曾維謙指出:「團結香港基金認為,香港長期沒有大型的土地發展項目落成,是目前房屋供應的一大局限。例如分析2012及2015年政府拍賣及招標土地的來源,若按樓面面積計,在2012年有逾七成來自早於90年代動工的填海用地,甚至上一代新市鎮開闢的較大型土地,只有8%來自需改劃的發展用地。而在2015年,前者下降至50%,而後者卻上升至41%;反映政府手中可用的大型『熟地』越來越少,而由於需要改劃的土地面積明顯較小,難以享受大型發展帶來的規劃效益,間接推高房屋發展的平均成本。」

關於政府土地供應策略,曾維謙表示:「近期社會有意見主張『棕地優先』的土地開發策略,倡議政府應先完成發展棕地後,才考慮其他選項例如填海。基金會並不贊同有關觀點。」

曾維謙續指:「在土地嚴重不足的大前提下,我們支持檢視現時的棕地使用情況,將現時未被妥善利用的土地資源加以善用。但是基金會不贊成以棕地、或任何特定的土地供應途徑作為優先的策略。以發展棕地為例,必然牽涉收地、搬遷、安置和賠償等問題相當複雜。事實上,分析未來幾年將落成的公營房屋項目,一旦涉及類似的問題,發展往往曠日持久,例如元朗邨、葵涌警察宿舍的重建,以及紫田村的發展等。其中,紫田邨項目由開始收地,至公屋落成共經歷了近10年。基金會認為,在探討土地供應的策略上,需要考慮不同方案所需要的時間;長期而言,填海及開發新市鎮依然是重要而更具效率的土地供應方案。」

基金會副總幹事及公共政策部主管黃元山表示,研究結果顯示,本港的土地及房屋供應,仍然令人憂慮。他說:「雖然私人住宅在短期內能達政府訂下的供應目標,但公營房屋卻明顯落後。中期而言則面對更多變數,能否持續達標取決於改變土地用途以至幾個新發展區的推展進度。再者,根據基金會首份土地房屋的研究報告,若要改善港人生活空間及配套水平,香港在未來30年需要發展逾9,000公頃土地,土地需求極為龐大。這反映出建立土地儲備的重要性,希望政府在未來的規劃可以更具視野及遠見,顧及香港的長遠發展需要。」

「房屋市場前瞻及土地供應策略」研究,是團結香港基金繼早前發表「土地房屋」研究報告後的延續研究及分析,目的是向市民大眾提供最新的房屋市場及土地供應數據,讓市民對整體狀況有更清晰的瞭解。「土地房屋」研究報告於去年(2015年11月)發表,主要建議政府實施「補貼置業計劃」協助公營房屋住戶置業,及支持多管齊下,增加土地供應。