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土地

建議重啟大型填海工程 為港人建設美好家園

2017-04-27

團結香港基金回應《2030+》諮詢

團結香港基金(基金會)今日發表公共政策倡議報告《重啓大型填海 共建美好家園》。該報告回應政府《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》諮詢文件(《2030+》),指出香港公營與私人房屋供應仍然不足,現有的土地開發計劃未能滿足長遠需求。基金會建議重啟大型填海工程,配合不同擴展計劃,包括以公私營合作模式釋放私人土地,增加房屋供應,冀多管齊下,全面解決香港的土地及房屋問題。

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團結香港基金發表公共政策倡議報告《重啓大型填海 共建美好家園》,建議重啟大型填海工程,配合不同
擴展計劃,包括以公私營合作模式釋放私人土地,全面解決香港的土地及房屋問題。

香港公營房屋供應大幅滯後,現時公營房屋平均輪候時間接近5年,拋離「3年上樓」的目標。同時,過去5年私人住宅落成量平均只有每年1.2萬伙,較供應目標少近三成。基金會預測2017年至2020年私人住宅每年平均落成量約為2萬伙(其中2017年預測為1.6萬伙),雖然比之前10年急增八成半,但若以總樓面面積計算,則只有約50%的升幅,換言之,未來平均單位面積越趨細小的趨勢將會持續。

基金會估計香港未來對土地的實際需求會大幅增加,原因包括人口增長、現有住戶改善居住環境等;同時,香港樓宇老化問題嚴重,估計逾60萬個單位需要重建。計及上述因素,未來30年,香港合共需求逾126萬個單位。若要把香港的人均居住面積由現時的170平方呎,長遠提升至較接近新加坡的水平(270平方呎),需要約3,000公頃的住宅土地;再加上超過6,000公頃的相關配套用地,合共需要逾9,000公頃土地,面積約等於3個沙田新市鎮。

然而,政府的土地開發計劃未能滿足上述需求。計及現時已落實、正規劃或諮詢中的項目,牽涉5,300公頃,與上述需求相比,尚欠約4,000公頃土地。面對迫切而龐大的土地需求,香港必須考慮各種方法增加土地供應。

填海是有效增加土地供應的方法

基金會指出,長久以來,填海與香港發展密不可分。屯門、大埔、荃灣、將軍澳等6個牽涉大規模填海的新市鎮,已容納了香港三分之一的人口。可惜,自2000年起,香港再沒有新市鎮落成,原因相信與近年香港的填海工程幾近停頓有關。

相比鄰近城市,香港的填海土地比率顯著較低。例如新加坡現時逾20%土地來自填海,並繼續積極地進行填海計劃,澳門的填海地更超過總面積60%,而香港僅有6%為填海地,2005年至2013年填海造地只有92公頃,比之前的十年大跌九成。預計香港填海所得的私人住宅地在不久將來就會用盡。

團結香港基金副總幹事及政策研究院主管黃元山表示︰「解決房屋問題要有遠見,不能只看未來兩三年供應,必須有十年以上長遠規劃。香港中長期土地房屋供應遠遠落後目標,大型土地開發刻不容緩。」

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(左至右) 團結香港基金高級研究員曾維謙、團結香港基金副總幹事及政策研究院主管黃元山、團結香港基金研究員葉文祺

為確保持續與穩定的土地供應,長遠建立土地儲備,基金會建議政府重啟大型填海計劃,並提出多個填海選址及擴展方案,包括把在長洲南建設大型人工島;現有監獄及政府設施亦可搬遷至蒲台島;以及在南丫島西、屯門、將軍澳區進行填海擴建等。另外,參考新加坡經驗,香港值得認真研究貨櫃碼頭對香港社會經濟的重要性,考慮其長遠發展方向。

基金會建議於這些具規模的填海地上建設新市鎮,並按基金會提倡的「補貼置業計劃」興建公營房屋,長遠解決港人居住及置業的需要。團結香港基金顧問、香港大學經濟學講座教授及黄乾亨黄英豪政治經濟學教授王于漸表示:「長遠而言,政府應從速釐定填海大計,方可有望切合長遠需要;另外,政府房屋政策不應只着眼於增建單位,以解決住屋短缺,而必須為市民大眾提供自置居所的機會,而非僅僅提供租住單位。」

釋放私人土地解決中短期供應

填海造地能夠長遠解決香港土地供應問題,至於中短期而言,政府應考慮釋放私人持有的土地儲備。事實上,數據顯示由私人發展及重建項目提供的住宅單位,在近年明顯減少。基金會建議政府建立機制,試行與私人土地擁有者合作,在城市規劃、補地價等方面提供政策配套,促成私人土地擁有者在選定的發展範圍內,興建住宅項目,而私人土地擁有者則須撥出某個百分比的土地,給予政府發展資助出售房屋。

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團結香港基金「新玫瑰園計劃」概念圖