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土地

樓市供應恐現斷層

2015-10-22

撰文: 黃元山 中大全球政經碩士課程客席講師

先旨聲明,本文探討私樓的基本供求問題,和樓價不一定有即時的關係;打個比喻,一間企業就算有非常好的基本因素(fundamentals),如盈利增長等,都不一定等於其股價不會下跌,甚至猛跌,因為,所有人都知道,除了基本因素外,股價也極受其他因素影響,例如資金流、市場情緒、經濟周期等。同樣地,單從基本的供求關係,樓市有其有利的基本因素,但不等於樓價永遠不跌;不過,基本因素好但價格下跌,相對於基本因素差而價格下跌,投資的結論是完全不同的。

土地嚴重短缺
言歸正傳,根據政府的推算,未來10年,每年私樓的需求大約是1.9萬間;這些需求推算,包括了每年結婚、離婚、移民、出生和死亡率等。不過,就算達到了1.9萬戶,卻仍然不足以追落後,使多年來供不應求的額外等候需求消化掉;換句話說,1.9萬戶是基本盤,要遠超這個數,才能追上多年累積的需求差額。

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Caption根據政府的推算,未來10年每年私樓需求大約是1.9萬戶,實際要遠超這個數,才能追上多年累積的需求差額。

 

短期供應落後

可悲的是,政府經過近幾年的努力,甚至被稱為盲搶地後,這幾年的私樓落成量,都仍然低於1.9萬戶這個基本盤,例如2012和2013年的落成量,都低於1萬間,而2014年則有約1.5萬戶。2014年情況稍為改善,其中主因是受惠港鐵(066)上蓋物業,不過,港鐵物業已經落成得七七八八,難以長久支撐供應,而且,現時單位面積越來越小,但整體供應的單位卻仍然不夠數,可知土地供應的短缺有多嚴峻。

雖然政府曾說未來3至4年的潛在供應量有8.3萬戶,但這個潛在供應量,包括已有的貨尾單位等;筆者認為,未來幾年,包括2015年的私樓落成量,都仍然不會達到1.9萬戶這個基本盤。因為這幾年的施工量,就是未來幾年的落成量,而這幾年的平均施工量(不計算港鐵部份),就只是大約維持於每年1萬戶左右。可以預期,在未來的3至5年,落成量仍然會稍低於每年1.9萬戶的目標。

不過,筆者最擔心的,不是未來3至5年的供應量(短期),而是5至10年(中期)之後的供應量可能會更低,甚至出現樓市供應斷層。未來幾年的落成量,可從現時的施工量看到,而未來幾年的施工量,就可從過去幾年的賣地量看到;因為,隨着未來港鐵物業供應無幾,而私人改用途申請幾乎停頓,未來落成和施工,都要靠賣地表中所賣出的熟地(或快速改劃的「生地」)。 由於之前10年造「新地」幾乎停止,政府所剩的儲備不多,能放進賣地表的都已經放進去,甚至不能放進去的都「勉強」放進去(包括那些還未改劃用途的,或未好好作整體規劃的政府用地和綠化地帶,引起了城規會中不少的爭議和司法覆核);可以預期,當賣地表中的存貨在未來幾年內耗盡後,就要靠中期的新造土地,如洪水橋新區等。如果這些新發展區稍有延遲,中期供應斷層隨時出現,到時候發展商手上的農地或更奇貨可居,和政府的補地價談判也更有優勢。 

原文刊於《蘋果日報》10月22日,獲作者授權轉載。