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黃元山:賣地達標只是個不可持續的假象

2016-01-15

撰文:黃元山 中文大學全球政經碩士客席講師

今次《施政報告》,雖然仍然有很大篇幅談論土地(97-127段),但具體而言並沒有新的措施,算是一個「數白欖」式的把現有項目的進展一一羅列。因此,就這份施政報告的批評和評論,也看不到有什麼新意,只是把過去的評論和批評重複一遍。

其中一個較有新意的,是政府提出要為「為下一代建立土地儲備」(98段)這個概念,算是回應了坊間的一些意見和訴求。「土地儲備」的目標是使政府手上有足夠的「生地」(即「潛在可供應的住宅土地」)的儲備,才能靈活回應市場的供求和更有效穩定價格。「外匯儲備」用於穩定貨幣的相對價格,而「土地儲備」也應能發揮類似的調節功能,其中一個成功的例子就是新加坡的濱海灣(Marina Bay),土地開發以後,一直備而不用,才能在短時間內提供大量的供應,為新加坡近年的經濟社會發展,提供有利條件。要有「生地」,自然先開發新的土地和做好相關的平整和規劃工程。

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其中一個成功的土地儲備例子就是新加坡的濱海灣(Marina Bay),土地開發以後,一直備而不用,才能在短時間內提供大量的供應,為新加坡近年的經濟社會發展,提供有利條件。

短中長期供應不足 「土地儲備」難建立

問題是,所謂「儲備」,即是土地供應的量,起碼要大於過去和現在的需求,才能慢慢累積剩餘的量,作為儲備。不過,從這份施政報告的更新了數字來看,短中長的供應,仍然是追不上需求;短期供應受制於過去的因素,但中長期的,卻仍然看不到比之前更大幅的措施,又怎可能建立這個「土地儲備」呢?

先談談短期,即5年內的供應。根據政府更新的《長遠房屋策略》計算,未來10年香港房屋的需要是46萬個單位,即每年4.6萬個(公私營的總數)或5年23萬個。但前年(2014年)政府把「櫃桶底」都拿了出來的150幅土地,就只夠5年內提供21萬個(100段),即是說就算要滿足政府自己計算的需求,也要靠其他渠道如港鐵上蓋,和契約修訂;不過,契約修訂近年也大幅減少,而港鐵上蓋也已經推得有點吃力,因為過去幾年,容易做的都已經做了,提供了約2.2萬個單位(106段)。退一步來說,就算這150幅真的能應付未來5年的需求,但要做好這150幅地和21萬個單位,也顯得困難重重,經過兩年的努力,只有「約41000個單位……已完成法定規劃程序。」(100段)用了2年,才有4.1萬個單位,能否於未來3至5年有21萬,自然存疑。當然,除了2014年的150幅外,2013年也有42幅,差不多全「搞掂」(完成),提供「(約38 600個單位)已撥作住宅用途」(101段)。不過,不要忘記,需求是每年4.6萬個,3年共要13.8萬,5年共要23萬,仍然遠高於已經做了的供應。

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所謂「儲備」,即是土地供應的量,起碼要大於過去和現在的需求,才能慢慢累積剩餘的量,作為儲備。不過,從這份施政報告的更新了數字來看,短中長的供應,仍然是追不上需求。

做「熟地」速度追不上需求

要有供應,必須先有落成量,之前的施工量,再之前有賣地數目(如果是私樓),最前就是做「熟地」量(註)。既然短期來說,做「熟地」的速度還追不上需求,施工量和落成量也盡低於每年4.6萬個的目標,為什麼政府就要標榜過去兩三年私樓賣地達標,卻不說明做「熟地」量不達標,賣地達標便是個不可持續的假象呢?

至於中期(5至10年)的供應,就仍然依舊是「前茶果嶺高嶺土礦場及安達臣道石礦場用地」(103段)、大嶼山小蠔灣車廠(106段)、古洞北和粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區、啓德發展區等。至於其他,就應該不可能於10年內規劃完畢,有「熟地」供應,如大嶼山和新界北部地區、在維港以外適度填海和開發中部水域人工島,甚至是將軍澳第137區。

相對於短期供應,筆者對於中長期的供應尤其擔心。以上列舉的中期發展,從種種跡象顯示,拖延的機會不少,當政府「櫃桶底」的150幅地於5年後賣完後,而中期供應銜接不到,就有機會出現斷層。而且,就算沒有拖延,如期完工,這些中期的供應,再加上短期的供應,仍然會低於政府10年46萬的需求計算;因此,筆者認為,要達到政府「為下一代建立土地儲備」(98段)這個正確的目標,就必須要更努力的為中期供應(5至10年),找到新的方法和途徑,否則,就算短期能應付,仍非長遠之策。

註:「熟地」即已經規劃作住宅用途的土地、土地已完成收回、 清拆及地盤平整、並附有適當基建設施的土地。「生地」則指未形成建設用地條件的土地。

原文刊於《端傳媒》2016年1月15日,獲作者授權轉載。