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房屋

居屋試租創新 房策需更大刀闊斧

2017-02-28

撰文: 葉文祺 團結香港基金研究員

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住屋問題乃香港人最關心的問題,而筆者的研究範疇正是土地房屋,現時正值特首選舉,筆者自然特別留意每一位候選人的土地房屋政綱。

改善居屋流通 需解產權問題

於今日遞交提名表報名參選的前政務司司長林鄭月娥女士,選擇在昨日發表完整政綱。其中,為未來的土地房屋政策定調,除了持之以恒地在社會共識的基礎上,增加開拓房屋用地及房屋供應外,亦會以「置業」為主導的政策配合,與團結香港基金一直所倡議的不謀而合。然而,筆者認為,要徹底解決港人上車難的問題,社會實需要更大刀闊斧的政策。

一方面,政綱提出增加「綠置居」供應,讓經濟條件有所改善的公屋租戶可購買。可是,以房委會首個「綠置居」先導計劃綠置居項目新蒲崗景泰苑為例,折扣後的平均呎價仍逾5,500元,對比公屋租戶的入息水平仍然偏高,未必能夠達到增加自置物業率的目標。

我們建議可進一步把「綠置居」的折扣率增加,甚至把售價降至接近建築成本水平,讓公屋租戶或正在輪候公屋的市民更容易負擔。另一外面,政綱為重燃中產家庭置業希望,推出可負擔的「港人首置上車盤」。筆者認為,「港人首置上車盤」本質上只是擴大版的居屋(居屋實也只限是港人首置人士),只是把入息限額提高,若不把補地價金額鎖定在出售時的水平,讓其隨樓價不斷上升,只會面對現在居屋補地價個案少及流轉低的相同問題。

無疑,政綱中建議推出的「居屋出租試驗計劃」,容許25萬個未補地價居屋單位的業主通過與社企合作,將單位在市場放租,可說是較為新穎的政策。這雖然能增加居屋租務市場的流通性,但要改善居屋買賣市場的流通性,還是要解決居屋產權不完整的根本性問題。

法國經濟學者皮格提早在其著作《二十一世紀資本論》提出,土地和房屋是每個現代資本主義社會都要面對的最核心問題。事實上,房屋問題不只是房屋問題,更是政治經濟問題的核心。當社會上一半是業主,另一半不是,房屋價格持續上升只會令大眾在經濟、社會、心理和政治上出現嚴重分歧,危害社會安定和諧,破壞香港團結。

土地資源鎖於公屋 代價巨大

出租公營房屋欠缺購買機制,及資助出售房屋產權不完整,或其內含補地價金額隨樓價不斷上升,不但使公營房屋住戶不能因其社會及經濟所需,搬遷至合適的居所,使大量公營房屋資源分配失效及流轉低(圖一),亦會引發一系列社會問題,例如經濟不平等惡化、營造不理想鄰舍環境、政府長遠財政負擔、跨代社會流動性及貧窮等問題。而且鎖在公營房屋中消散了的土地價值巨大,按基金會推算估計達3.336萬億元(相當於2013年本地生產總值的156.9%)(表一),倘若能重新釋放,不但可減輕政府財政負擔,亦可使社會大眾能更好面對人口老化的問題。

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來源:經濟日報

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來源:經濟日報

「補貼置業」 可租可買助上流

除了大量增加房屋土地供應,鑑於現時香港本地家庭居住在出租公營房屋之百分比過高(表二),要真正解決現有或可預見的社會、經濟及政治問題,惟有港大王于漸教授及基金會建議的「補貼置業計劃」,為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇,並將未補付金額鎖定在入住時的水平。

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來源:經濟日報

釋放公營房屋土地租值消散的社會損失,建立社會上流動力,團結香港社會,乃刻不容緩。因此,筆者希望林鄭月娥女士能考慮基金會有關「補貼置業計劃」的建議,同時亦促請每一位對香港有承擔的候選人都能考慮我們的建議,以新思維解決香港的房屋問題。