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從"煥然壹居"剖析"折扣"與"補價"的迷思

2015-12-07

撰文:曾維謙,團結香港基金研究員;王子銘,團結香港基金研究助理

近日,市區重建局(市建局)公布「煥然壹居」對單身人士的入息上限為6萬元,與家庭申請人一視同仁,令公眾嘩然。社會熱烈討論的原因,在於既然「煥然壹居」屬資助房屋,那便應該集中資源幫助社會上入息及資產較低的家庭,故才有「入息上限合理水平」的爭論,因為月入6萬元的家庭及個人,其實已分別是收入最高的17%和5%了。事實上,即使現在市建局把單身人士入息上限定於每月3.35萬元,這依然是個人收入最高的13%。

真的名副其實是「資助房屋」?

然而,筆者認為,以上的討論某程度都有點「失焦」。坊間只看「煥然壹居」付市價八成可住一世,便認定是「資助房屋」,但是,更值得大家深思的問題,似乎是「煥然壹居」真的是名副其實的「資助房屋」嗎?

傳媒及社會大眾都慣以「政府用折扣價(八折)出售予合資格家庭」來形容「煥然壹居」。不過,若各位讀者想深一層,便不難發現,所謂的「折扣」和我們日常生活中的認知,其實有所分別。舉個例,聖誕節臨近,若有酒店推出「聖誕自助餐折扣優惠」,把原價每位500元的自助餐打上八折,那消費者便可以付出400元的價錢,享用到價值500元的食物,貨銀兩訖,乾乾脆脆。而消費者少付了的100元,便是「折扣」。

但「煥然壹居」的情况卻非如此。買入單位的買家,今天「享受」到樓價的兩成「折扣」,並非好像自助餐少付的100元般可以「袋袋平安」。相反,當這個業主日後希望在自由市場中轉售單位時,還要按市價的浮動,向政府補回當天未付的兩成樓價。大家試想想,若商戶在你吃完聖誕大餐後,向你追回100元的話,你還會叫當天少付的100元作「折扣」嗎?既然買家最終都是要繳付這個差價,又怎麼能稱為「折扣」?這極其量、勉強只能算是一個「貸款」。

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舉例, 若有酒店推出折扣優惠,把原價每位500元的自助餐打上八折,消費者少付了的100元,便是「折扣」。相反,
若商戶在你吃完大餐后,向你追回100元的話,這極其量只能算是一個「貸款」

需按浮動市價補回差價

但若我們再多想深一層,這個差價甚至連稱為「貸款」也名不副實。因為有關單位的業主,是需要按補價時的市價浮動,補回差價。再次套用以上的例子,即是說商戶在你吃完聖誕大餐後,因為食材價格上升一倍,不止向你追回100元,而是按比例追回200元!

大家也可以比較所謂的「資助房屋」和一般私樓市場。以「煥然壹居」最細的332平方呎開放式單位為例,預計樓價為大約465萬,「八折」後則為365萬左右。換言之,買家可以少付100萬,以及要清還220萬的按揭貸款(假設首期為樓價的四成,按揭即為365萬的60%)。同樣的市值,可以選擇買到鄰近的德福花園的一個單位(約480萬)。假設首期為樓價的四成,私樓單位的業主便要向銀行承做290萬按揭。

問題在於,私樓業主欠下的290萬貸款,並不會隨日後樓價的波動而改變,即使日後樓價上升一倍,他依然是欠銀行290萬。但「煥然壹居」的買家,置業當時少付的100萬補價金額,卻會按比例增至200萬。故此,這個差價並非「折扣」之餘,亦非「貸款」。若樓價下跌,補價金額亦會相應減低;但這並非資助,只是買家置業當時,仍未付款的部分跟隨市價變得便宜而已。當然,補價並非強制,買家可以不補價但一直住在有關單位中。不過,一天未補價,該買家始終不是真正業主,無法把其單位在市場自由轉讓。

當然,現時「煥然壹居」的出售及補價安排,都是參考現時的「居者有其屋」(居屋)。不過,和居屋相比,市建局並無為「煥然壹居」買家提供按揭優惠。換言之,買家必須要為「煥然壹居」付四成首期,即使是最細的開放式單位(折後約365萬),亦需付約146萬首期。若各位真的打起算盤,有這筆資金的,倒不如直接買入一個私樓單位,貨銀兩訖;而暫時未有充足資金,難以負擔「煥然壹居」的四成首期,便倒不如等待下一期的居屋推出,起碼可以享受按揭優惠,以半成首期「上車」。在此情况下,「煥然壹居」則顯得「兩頭唔到岸」,是否把入息上限調低,其實都並非重點。

要補價就不是真「折扣」

綜觀上述情况,「折扣」是社會對資助房屋的一個重大的誤解,要補價,就並不是真「折扣」;而隨市價浮動的補價,就更談不上是資助。團結香港基金近日提出「補貼置業計劃」,倡議日後落成的公屋單位可租可買,亦可先租後買,並改變現時不合理的補地價制度,將補地價的金額鎖定,讓市民能安居之餘,還可有成為真正業主的機會,這才是實實在在的「資助房屋」。

原文刊於《明報》2015年12月7日,獲作者授權轉載。