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房屋

從物業供應看香港競爭力困境

2016-11-01

撰文: 曾維謙 團結香港基金高級研究員

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事實上,香港寫字樓供不應求,過去六年一直存在,而且預計短期難有改善。

近日,黃竹坑一幅商貿用地開標,中標價為40億元,樓面呎價接近9,000元,成為全港商貿用地的新「地王」。綜合市場分析,由於港島區的商業樓面極為緊絀,故此即使是次地皮規模不大,但依然相當受市場歡迎,造就高價成交。

事實上,香港寫字樓供不應求,過去六年一直存在,而且預計短期難有改善。團結香港基金剛發表的第二份「土地房屋」政策研究報告,發現2010年至15年間,本港甲級寫字樓的短缺總計達300萬平方呎;而根據國際房地產顧問公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的估計,2016年至20年的每年新增供應平均只有160萬平方呎,落後於每年200萬平方呎的平均吸納量(下圖)。按另一間國際房地產顧問公司箂坊(Knight Frank)推算,香港在未來五年將面對額外200萬平方呎的寫字樓短缺。

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甲級寫字樓未來落成量及以往平均值    (資料來源:世邦魏理仕研究部)

換言之,由2010至20年間,香港總共缺少了500萬平方呎的甲級寫字樓空間,等於2.5幢香港站上蓋的國際金融中心第二期!以每位員工佔地100平方呎粗略推算,這等於每年平均逾4,500個在寫字樓工作的職位,未能找到空間安置——難怪有跨國企業表示,現在他們部分員工在公司甚至沒有固定座位,只有專屬儲物櫃。這個數字不能小覷,它相等於本港總就業人口每年增長(約3.8萬人)的12%,或每年八大院校總畢業生人數的30%!

供不應求自然導致租金高企。香港中環寫字樓的每月呎租達190元,是全球最貴。商業租金則推升營商成本,直接打擊本港經濟競爭力。這在近期公布的不同競爭力排名之中都可見一斑:羅兵咸永道會計師事務所公布的「全球最具機遇城市指數」排名中,香港排名按年下跌一位,至全球第九。值得注意的是,香港在各分項指數中,「成本」及「可持續發展」的得分最差。而在瑞士洛桑國際管理學院的《世界經濟競爭力年報》中,香港在「生活成本指數」、「商業租金」等分項排名,仍然長期在榜末徘徊。當然不能不提,世界經濟論壇公布的《全球競爭力報告》中,香港的排名下跌兩位至全球第九,其中「創新容量/能力」是拖低排名的重要原因。

本港長期面對土地供應短缺,以致各類型物業供應不足,嚴重打擊經濟競爭力及生活水平。租金高企,蠶食市民工資及企業利潤,不但窒礙外來企業到港設立辦公室和吸引人才來港工作,亦不利發展創新行業(例如科創實驗室、藝創工作室等被迫棲身於工廠大廈中)。逆水行舟,不進則退。若香港的土地發展繼續拖下去,要追上全球創新、創意、創業大潮固是遙不可及;更尤甚者,在日益激烈的環球競爭中,香港被區內其他城市趕過甚至拋離,恐怕也只是時間問題。