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房屋

推「補貼置業計劃」 拉近階層差距

2015-12-17

撰文:曾維謙 團結香港基金高級研究員

 

團結香港基金以「土地房屋」為主題,發表了首份公共政策研究報告。報告倡議政府推出「補貼置業計劃」(「計劃」),建議日後新落成的公屋可租可買,亦可先租後買,並放寬現時補價金額的計算機制,希望讓更多基層市民可以成為真正業主,長遠分享香港經濟繁榮的成果。


補價隨市價上揚 業主難負擔
現行補價政策的不完善之處,在於「居者有其屋」(居屋)及「租者置其屋」(租置)公屋單位的業主需要補價的金額,會隨單位的市價浮動而改變。舉例說,十年前政府把一個市值200萬元的居屋單位,用七折價錢賣給一個家庭,這個家庭便可用140萬元「上車」。至於餘下的三成,即60萬元,便是未補價金額。十年後,如這個單位升值一倍到400萬元,三成的未補價金額亦會按比例增至120萬元。


由於過去一段長時間樓市持續上揚,補價金額水漲船高,這些單位的業主實在難以完成補價,換取百分百業權,成為真正的業主。


大家可以比較一下,假設一個有能力購置私樓的香港人在私人市場購入住宅單位,繳付三成首期後,在銀行承造七成按揭。這個按揭是個定額債項,不會因為樓價上升一倍,欠款便隨之增加一倍。因此,我們認為現時的居屋和公屋租置單位的補價機制,實在有欠公平之處。

 

事實上,現時32萬個居屋單位之中,只有22%(約7萬個)已經補價;而租置計劃的12萬個公屋單位中,更只有1%(約1,000個)已經補價。大部分公營房屋尚未補價,除了令庫房無法收回極其珍貴的土地資源價值,這些家庭更因無法在自由市場靈活處理其物業,變相被「鎖死」在有關單位之中,無法按自己的人生轉變,好好作出規劃。例如,一個自置私樓的業主可以隨着轉換工作、生兒育女等人生階段,「樓換樓」搬到不同地區;一個公營房屋的未補價業主則無法享有這種權利。


因此,「計劃」建議日後新建成的公營房屋,補價金額原則上鎖定於入住時水平。例如,政府把一個市值400萬元的公屋單位,用五折的價錢,即200萬元售給一個家庭,日後無論樓價升跌,這個家庭需要補價的金額,依然是置業當時的200萬元。當然,「計劃」仍有很多細節需要探討,例如應否計算利息、應否有對冲機制幫助住戶,減低樓價下跌時的影響等等。

 

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我們認為現時的居屋和公屋租置單位的補價機制,實在有欠公平之處。

 

現時,社會上對於「計劃」似乎有某些誤解,以下謹回應幾個主要疑問:


公屋可租可買 亦可先租後買
(一)不能再租住公屋,只能置業?


在「計劃」下,依然有居屋和公屋,居屋由政府補貼出售給合資格住戶,而公屋則可租可買,亦可先租後買。住戶可以視乎自己的意願及財政狀況,選擇購入該單位的時間。而建議中的最重要特色是,不論居屋還是公屋業主,日後該補價的金額均以入住時的市場價格為基準,不會跟隨市場上揚。


(二)把公屋單位出售,會否影響公屋流轉,增加輪候時間?


公屋單位輪候時間長是因為供不應求。要解決這個問題,唯一方法是增加土地供應,加快建屋速度。而「計劃」第一步只覆蓋新建的公營房屋,為居民提供置業機會,並不會對公屋申請人的輪候時間帶來影響。


(三)「計劃」會否令樓價下跌?


「計劃」本身並不會令樓價下跌。首先,「計劃」建議改變補價金額的計算方法,並沒有一夜之間具體增加房屋供應的妙藥。事實上,現時政府訂出的公營房屋供應目標,即每年提供2萬個公屋、9,000個居屋單位,能否達標都是疑問。在沒有增加新供應的情況下,私樓樓價不可能受到影響。


過去一段時間,隨着樓價急升,市場上的置業階梯其實已經失效,只有少數人(例如本身已經擁有資產)能夠置業。長遠而言,若優化後的補價機制能令更多的公營房屋住戶變成業主,並進行補價,再到私人市場「樓換樓」,則有利重建置業階梯。同時,這些住戶的財富增加,亦會刺激消費,推動整體經濟。

 

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「計劃」建議改變補價金額的計算方法,並沒有一夜之間具體增加房屋供應的妙藥。在沒有增加新供應的情況下,私樓樓價
不可能受到影響。

 

公屋不能出售 浪費土地價值
(四)「計劃」的目標應該是滿足市民居住還是滿足置業需要?為何政府要幫助市民置業?


以事論事,每一個物業都同時具有「居住」和「資產」兩種功能,兩者不可分割。在全球一體化,加上環球發展機遇西向東移的大趨勢下,香港作為位處快速增長的亞洲心臟的國際大都會,樓價即使出現周期波動,只要香港的經濟穩步發展,長遠而言是應該看好,自然亦會有愈來愈多人想成為業主。


在這樣的大環境下,政府的房屋政策便不能只考慮物業作為「居所」,還有必要關心、正視市民「置業」的訴求。堅持公營房屋只能出租不能出售,就等同白白浪費大量土地價值。而且,「有樓」和「無樓」階層的距離只會愈拉愈遠。


(五)「計劃」如何解決混合業權,即一幢大廈之中,租客和業主並存引致的管理問題?


我們認為所謂「混合業權」的管理問題,很大部分都是因為現行補價金額計算機制,令租置計劃的業主未能成為「真業主」所致。當公屋租戶提出改善工程,改善屋邨環境,租置業主卻覺得反正在現行機制下,自己無論如何都難以補價成為真正業主,無法完全享受日後物業的升值,那又何必付出真金白銀進行改善措施?


在「計劃」的補價金額計算機制下,選擇買入單位的業主更容易完成補價,日後大有機會成為「真業主」;另一方面,先租後買的租戶們,其實也是「準業主」。當一幢大廈之中大部分都是「真業主」和「準業主」,他們的利益肯定比今天更加一致——基本上和一般私人屋苑一樣,較易就屋邨管理問題達成共識。


(六)「八成置業目標」是否可行?


若「計劃」真的落實,並只覆蓋新落成公營房屋,那麼隨着時間過去,原本只能出租的公屋漸漸私有化,置業比率自然會慢慢提高。若「計劃」實行後,市民的反應正面,社會大可討論是否應把這個新補價金額計算機制,延伸至覆蓋現時未補價的居屋、公屋單位,那麼置業比率提高的速度便會更快。


當然,社會上總有人無力或無意置業,我們認為,當有八成家庭自置居所,置業的需求亦應飽和。因此,「八成」的目標並非硬指標,只是所需時間的問題。


(七)「計劃」只覆蓋新落成的公營房屋,現行制度下已經完成補價的居屋業主無法享受,是否不公平?


每一項政策,幾乎皆有改善空間,如果擔心改良某政策會引發某部分人不悅而不推行,所有政策都只會停滯不前。事實上,之前已補價的業主,已經圓滿完成與政府的合約。在尊重合約精神的前提下,這都是已經過去的事,無法變更。由另一個角度看,已補價的業主已等同其他私樓業主,可以透過其物業分享香港經濟繁榮成果。

 

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政府庫房又有得益,有更多資源投放到社會急切而重大的項目,如興建醫院、安老院、長者中心等。
 

 

(八)居屋、公屋本身已是福利,「計劃」還額外給予置業權利,豈非「雙重福利」,對其他納稅人不公平?


我們認為事實恰恰相反。一個市值月租1萬元的公屋單位,公屋租戶可能只需付出1,000元,納稅人其實每年補貼超過10萬元租金,還未計管理費、維修費等營運開支,當然還有每個公屋單位100萬元的建屋成本。20年計下來,即使不計地價、通脹等因素,納稅人實在是已經為每個公屋單位付出了300多萬元。


在「計劃」下,一個市值400萬元的公屋單位,即使政府用市價的五折出售,庫房都可以回收建築成本的兩倍價錢,還可節省日後的租金、管理、維修的津貼。若住戶日後選擇補價,則「回籠」的資金更多。


土地資源在香港彌足珍貴,若建成公屋之後只是出租,便連單位成本都無法收回,遑論地價。這樣的安排,反而對納稅人構成沉重負擔!


市民置業養老 政府庫房得益
再者,第一批居屋在七十年代建成,再過十年它們的樓齡將達50年,但這些居屋業主卻因未有補價,沒有完整業權,也沒有人願意從這些居民手上買入單位,因為屋苑可能已變成危樓,不再值錢。結果,不但物業只剩下空殼,土地價值亦無影無蹤。業主們無法重建,最後還得由政府承擔,也就是納稅人「埋單」。


事實上,去年初「長遠財政計劃工作小組」的報告便指出,按目前的公屋營運安排推算,房委會最終將出現數以千億元計的財赤。


總括而言,「計劃」不但可以釋放公營房屋的土地價值,增加社會財富,讓市民分享香港經濟繁榮的成果,甚至借助物業養老;同時,政府庫房又有得益,有更多資源投放到社會急切而重大的項目,如興建醫院、安老院、長者中心等。「計劃」一石數鳥,多方共贏,何樂而不為?

 

原文刊於《經濟日報》2015年12月17日,獲作者授權轉載。