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房屋

重推租置計劃 重建置業階梯

2017-03-21

撰文: 葉文祺 團結香港基金研究員、朱泰亨 團結香港基金助理研究員

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自2015年底發表土地及房屋研究報告後,筆者和團隊走訪全港多區的公屋及居屋住戶,了解他們對現時公營房屋政策的意見。大部分公屋居民均希望重推租置計劃,且對於現時已出售公屋和居屋的補價機制,他們均認為,存在缺陷,不但存在不公,亦有違政策原意,令他們難以成為單位的「真業主」。

其中,將軍澳翠林邨在1988年落成,共4,932伙,在「租者置其屋計劃」下推售,現時約7成公屋單位已被購買,但已繳付補價的業主卻絕無僅有,主因在現行補價制度下,住戶收入難以追趕樓價的升幅,使他們難以補價。

「租置計劃」在1998年開始,2005/06年結束(註1),原意就是為滿足公屋居民置業需求而推出,但事實上,截至2012年在12萬多個租置單位的業主之中僅1%已繳付補價,即近九成九業主也是「假業主」,未能享受過去十年樓價上升帶來的好處。以表一為例,如租戶在2003年透過「租置計劃」購入沙田博康邨博逸樓一單位,當時只需約20萬,因樓價上升,在2015年該單位所需補地價金額估計近200萬,住戶根本難以負擔,就算真的能補地價並把單位在公開市場出售,所得回報率也遠低於私人單位。

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一方面,補價金額隨市價變動,實如購買私人樓宇沒有分別,有違政策幫助公屋住戶置業的原意。另一方面,在未補價前,資助出售房屋住戶其實並不擁有單位的完整業權,不能享受一個業主應有的權利,不能在公開市場出租、轉讓其單位及用其單位作融資安排,卻要支付百分之一百的管理及維修費用,權責不對稱,甚為不公。

有見及此,一班住戶自發成立了民間組織「關注資助出售房屋權益大聯盟」,並提出了三大訴求。第一,他們認為政府需重推「租者置其屋計劃」,讓每個公營房屋的居民可獲得置業的機會,並重建基層置業階梯。第二,他們認同基金會建議,把資助出售房屋的補價金額,鎖定在購買時的水平,讓他們可承擔補價金額,追趕一個可追趕的目標。第三,為解決權責不對稱問題,政府亦應按未補價比例,分擔相應資助房屋單位的管理及維修費用。

事實上,基金會研究早指出,補地價金額隨樓價不斷上升,會引致其他一系列社會問題,例如經濟不平等惡化、政府長遠財政負擔、跨代社會流動性及貧窮等問題。最後,筆者樂見各特首候選人均明白香港的公營房屋問題,如林太建議容許未補地價居屋單位的業主通過與社企合作在市場放租丶胡官考慮重推「租置計劃」及微調補價機制丶曾俊華提出增加公營房屋供應等。筆者希望最後不論誰人當選,均能回應居民訴求,短期重推「租置計劃」,優化補價機制,長遠推出「補貼置業計劃」,為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇,更有效運用公營房屋資源。

註1:房委會在2005/2006年推出第六期乙租置計劃後,已終止該計劃。根據現行政策,現居於租置屋邨的租戶仍可選擇購買其租住單位。