交投回升掩蓋不了私樓供應將大幅放緩
交投回升掩蓋不了私樓供應將大幅放緩
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀
《施政報告》宣布放寬首置者的按揭貸款成數後，最近樓市因此改善了成交數量。
一時之間，以往社會熾熱討論的供不應求議題慢慢吹淡，可能給人一個錯覺就是房屋市場的供不應求問題已經好轉。
不幸的是，在這樓市表象之下，房屋供應不足的危機不僅沒有減緩，甚至已經發酵至災難級的程度。其實自2019年開始至今，三大私樓的短期供應指標已經應聲回落，反映發展商開始減慢樓盤開發的進度。當中包括：一、新盤開工大跌一半；二、待批預售大跌一半；三、新樓入伙只有全年目標一半。
私樓開工、預售、入伙大幅放緩
早在今年4月，團結香港基金已經發表報告，指出多項私樓開發的領先指標都預示建屋進度將會放緩，其中一個指標為樓盤的上蓋動工量。
私人住宅的上蓋動工量早於2018年第三季已經開始放緩，當季按年大跌五成至1946個。2018年全年只有12609個單位開工，只等於2018年落成量約六成。
動工量大幅放緩，以參考一般地產項目的開發周期而言，上蓋動工後需要2至3年才會有單位落成，我們因此在年初已經下調2020及2021年的落成預測。
然而，這個數據的下跌可謂低處未算低，自2019年度開始，下滑幅度進一步加劇，在2019年首8個月就只有5112個單位動工，按年跌幅足足為五成！而且按季計算，第一季及第二季的跌幅分別為49%和62%，可見跌幅有不斷遞增的現象。我們由此推斷，因為建築工程的放緩，從2020至2022年私樓供應將變得盡一步減少。
其次，今年起發展商也拖慢了樓盤預售的申請。根據政府資料顯示，至今年10月底只有8007個單位正在等待批核預售申請，只是去年9月底15300個單位的一半。
而在8月份更是打破往例，政府竟然未有收到任何項目入紙申請預售樓花，即是零申請的紀錄！這個數據預示未來一年，可能取得預售而能夠被售出的私樓數目將大大下降。
除了動工量和預售申請，今年的入伙數字亦慘不忍睹。至9月為止，只有共10100個單位落成。在年頭的時候，差餉物業估價署估計今年落成量為20400個，亦即大半年已過，但入伙量只為全年預測的一半。即使我們年頭時的估算18870個已經比差餉物業估價署為低，但現在看來在剩下的月份入伙量亦不大可能追到全年的目標【表】。
主要土地供應計劃全部押後
上述可見，短期房屋供應將會放緩，而在房屋供應之前，作為麵粉的土地供應亦不容樂觀。因應最近社會氣氛繃緊，特區政府的各項造地計劃的進度亦同時減慢。
舉例說，作為開發私人農地為目的的土地共享計劃，原本在5月時發展局局長就曾表示能在6至7月提交具體建議。對於現時可發展土地的嚴重短缺情況，土地共享計劃作為一個短期方案的角色至關重要。根據土地供應專責小組的報告，透過開發私人農地能在短期內為香港帶來150公頃的土地。6月時，發展局指他們或需多點時間小心考慮，暫未定下向行政長官提交建議的日期。10月發表的《施政報告》內就有提及，發展局將快要公布土地共享計劃的細節，目標於明年早期接受申請。
同樣地，「明日大嶼」計劃有希望能夠成為長期土地供應的主要來源。其相關研究撥款申請亦預計需要等待立法會復會後在年底討論。
事實上，立法會復會後相關撥款是否能重新排上議程，也是不容樂觀。
近日《收回土地條例》成為社會討論的焦點，被認為是短期增加土地供應的良藥。9月，政府依據古洞北及粉嶺北發展區的時間表，張貼收回土地公告而正式開始收地。
事實是，政府只是按照本來的時間表辦事，土地供應並沒有因而增加。我們當然歡迎任何能夠大量增加土地供應的方法，但是我們認為是否使用《收回土地條例》並非應該討論的關鍵。
現時，發展新界土地的其中一個障礙是基建配套未能跟上。比如說，現時西鐵的負荷已經到達臨界點，也有聲音反映，自從屯門掃管笏的數個私人樓盤落成後，附近路面的交通已不勝負荷。除了交通，基建也包括食水及污水處理的容量、電力的接駁等等；基建落後於發展，是整個新界發展的樽頸位。
引發的後果是，當改劃申請遞交到城規審批時，其地積比往往未能批核變得更大，就算政府把土地收回也只能興建低密度的供應房屋。可見，基建缺乏容量、只求地皮能夠快速變現而缺乏相關機制讓規劃配套跟上，是導致現時新界未能成為大型及具規模供應來源的原因。因此長遠而言，政府必須主導採用基建先行的規劃方式發展新界，以善用土地來加大建屋量。
讓年輕人看見希望
相信大家都會同意，現時香港存在不少深層次矛盾，房屋問題絕對是一個最大的表徵。在香港，有樓和無樓階級存在巨大的財富差異，生活質素差天共地。未能上車，令年輕人看不到上流的希望，狹隘的居住空間亦令大家的情緒愈來愈繃緊。香港作為一個數一數二的先進經濟體系，但在市民的生活質素（尤其在居住環境方面）卻有着巨大落差。政府實在沒有再等下去的空間，我們必須有所作為，讓年輕人看見希望。我們在此敦請政府務必加快各項房屋建設及土地開發的進程，緩解香港市民大眾的燃眉之急。
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀
《施政報告》宣布放寬首置者的按揭貸款成數後，最近樓市因此改善了成交數量。
一時之間，以往社會熾熱討論的供不應求議題慢慢吹淡，可能給人一個錯覺就是房屋市場的供不應求問題已經好轉。
不幸的是，在這樓市表象之下，房屋供應不足的危機不僅沒有減緩，甚至已經發酵至災難級的程度。其實自2019年開始至今，三大私樓的短期供應指標已經應聲回落，反映發展商開始減慢樓盤開發的進度。當中包括：一、新盤開工大跌一半；二、待批預售大跌一半；三、新樓入伙只有全年目標一半。
私樓開工、預售、入伙大幅放緩
早在今年4月，團結香港基金已經發表報告，指出多項私樓開發的領先指標都預示建屋進度將會放緩，其中一個指標為樓盤的上蓋動工量。
私人住宅的上蓋動工量早於2018年第三季已經開始放緩，當季按年大跌五成至1946個。2018年全年只有12609個單位開工，只等於2018年落成量約六成。
動工量大幅放緩，以參考一般地產項目的開發周期而言，上蓋動工後需要2至3年才會有單位落成，我們因此在年初已經下調2020及2021年的落成預測。
然而，這個數據的下跌可謂低處未算低，自2019年度開始，下滑幅度進一步加劇，在2019年首8個月就只有5112個單位動工，按年跌幅足足為五成！而且按季計算，第一季及第二季的跌幅分別為49%和62%，可見跌幅有不斷遞增的現象。我們由此推斷，因為建築工程的放緩，從2020至2022年私樓供應將變得盡一步減少。
其次，今年起發展商也拖慢了樓盤預售的申請。根據政府資料顯示，至今年10月底只有8007個單位正在等待批核預售申請，只是去年9月底15300個單位的一半。
而在8月份更是打破往例，政府竟然未有收到任何項目入紙申請預售樓花，即是零申請的紀錄！這個數據預示未來一年，可能取得預售而能夠被售出的私樓數目將大大下降。
除了動工量和預售申請，今年的入伙數字亦慘不忍睹。至9月為止，只有共10100個單位落成。在年頭的時候，差餉物業估價署估計今年落成量為20400個，亦即大半年已過，但入伙量只為全年預測的一半。即使我們年頭時的估算18870個已經比差餉物業估價署為低，但現在看來在剩下的月份入伙量亦不大可能追到全年的目標【表】。
主要土地供應計劃全部押後
上述可見，短期房屋供應將會放緩，而在房屋供應之前，作為麵粉的土地供應亦不容樂觀。因應最近社會氣氛繃緊，特區政府的各項造地計劃的進度亦同時減慢。
舉例說，作為開發私人農地為目的的土地共享計劃，原本在5月時發展局局長就曾表示能在6至7月提交具體建議。對於現時可發展土地的嚴重短缺情況，土地共享計劃作為一個短期方案的角色至關重要。根據土地供應專責小組的報告，透過開發私人農地能在短期內為香港帶來150公頃的土地。6月時，發展局指他們或需多點時間小心考慮，暫未定下向行政長官提交建議的日期。10月發表的《施政報告》內就有提及，發展局將快要公布土地共享計劃的細節，目標於明年早期接受申請。
同樣地，「明日大嶼」計劃有希望能夠成為長期土地供應的主要來源。其相關研究撥款申請亦預計需要等待立法會復會後在年底討論。
事實上，立法會復會後相關撥款是否能重新排上議程，也是不容樂觀。
近日《收回土地條例》成為社會討論的焦點，被認為是短期增加土地供應的良藥。9月，政府依據古洞北及粉嶺北發展區的時間表，張貼收回土地公告而正式開始收地。
事實是，政府只是按照本來的時間表辦事，土地供應並沒有因而增加。我們當然歡迎任何能夠大量增加土地供應的方法，但是我們認為是否使用《收回土地條例》並非應該討論的關鍵。
現時，發展新界土地的其中一個障礙是基建配套未能跟上。比如說，現時西鐵的負荷已經到達臨界點，也有聲音反映，自從屯門掃管笏的數個私人樓盤落成後，附近路面的交通已不勝負荷。除了交通，基建也包括食水及污水處理的容量、電力的接駁等等；基建落後於發展，是整個新界發展的樽頸位。
引發的後果是，當改劃申請遞交到城規審批時，其地積比往往未能批核變得更大，就算政府把土地收回也只能興建低密度的供應房屋。可見，基建缺乏容量、只求地皮能夠快速變現而缺乏相關機制讓規劃配套跟上，是導致現時新界未能成為大型及具規模供應來源的原因。因此長遠而言，政府必須主導採用基建先行的規劃方式發展新界，以善用土地來加大建屋量。
讓年輕人看見希望
相信大家都會同意，現時香港存在不少深層次矛盾，房屋問題絕對是一個最大的表徵。在香港，有樓和無樓階級存在巨大的財富差異，生活質素差天共地。未能上車，令年輕人看不到上流的希望，狹隘的居住空間亦令大家的情緒愈來愈繃緊。香港作為一個數一數二的先進經濟體系，但在市民的生活質素（尤其在居住環境方面）卻有着巨大落差。政府實在沒有再等下去的空間，我們必須有所作為，讓年輕人看見希望。我們在此敦請政府務必加快各項房屋建設及土地開發的進程，緩解香港市民大眾的燃眉之急。
