行政長官剛發表任內第三份施政報告，土地房屋政策措施反映了明顯的「轉型意志」。

有別於過去兩年重點在於「提量」措施，例如「簡約公屋」和公布已覓得用地的可興建公營房屋單位數量等，今年的重點更體現在「提質」方面，減少了提及供應數字，更多聚焦「供應健康」，推動房屋資源分配機制的優化、基層居住環境的提升、及促進長遠結構的轉型。

「大棒加蘿蔔」 房屋階梯添動能

今年新提出的土地房屋政策時間性跨越短、中、長期，團結香港基金（基金會）認為各有值得探討的亮點和細節，也有進一步完善的空間。

隨着過去兩年打擊濫用公屋取得顯著成效，報告乘勝提出「善用公屋資源獎勵計劃」，並收緊富戶政策，以加快識別回收更多未能用得其所的單位資源，改變公屋流轉僵化局面。除了強化「打濫大棒」，當局也同時提出鼓勵主動遷出的新鮮「蘿蔔」，將居屋綠白表比例由現時四比六調整至五比五，提升公屋住戶遷住居屋的機會。

此外，報告也提出增加「屢次向隅者」購買資助出售單位機會，並從下期「白居二」計劃起增加40歲以下申請者的配額，回應了青年群體的居住訴求，與基金會過去倡議一致。

事實上，上述將在短期內落實的措施，皆為過去長期斷裂的「房屋階梯」注入了流轉動能，促進更多基層家庭踏上社會上流的第一步，也將更多過去無法受惠的青年納入到階梯之內。為進一步提升政策效果和階梯動能，並汲取過去經驗，基金會建議當局應在未來的資助房屋出售計劃中，盡量縮短首次公布定價與揀樓日期之間的時間差，令實際售價更加貼合市場最新狀況，增加資助房屋的吸引力和政策作用。

設限調整比例 告別劏房增置業

為回應告別「劏房」的長期社會訴求和中央期望，報告公布了取締劣質劏房策略，制定「簡樸房」標準，並將在落實前先設一段寬限期，予業主足夠時間進行登記和改建，因此預料實際上「告別劏房」將是一個至少數年的循序漸進過程。筆者認同政策是告別劏房的務實一步，支持其有序地落實，但認為當局更應在過程中把握時機加快市區重建進度，從根源減少劣質劏房供應。

今年報告中的最大亮點之一，是提出檢視未來十年中後期落成的公屋和資助出售單位的比例，由現時七比三逐步轉變為六比四，這不但與上述的短期措施相配合，通過增加資助出售房屋整體供應量，減少降低居屋白表比例造成的分配影響，也有助逐步地將香港的公營房屋體系從現時出租為主變成置業為主，與基金會的長期倡議一脈相承。

面向未來，報告展現了當局提速推展北部都會區的魄力及決心，確保長遠熟地穩定供應不受短期經濟周期變化影響。報告內提及將在年底公布新界北新市鎮及馬草壟一帶的初步發展建議，令北部都會區的發展願景更加成熟及立體。詳盡的發展策略能夠強化市場信心，激勵市場資金參與，推動公私營合作。

設最低成交價 平衡需要納人才

筆者認為，「片區開發」乃推動北部都會區產業發展的重要措施，也是引入市場力量的重要渠道，惟政府仍然要進一步加快基建落實的步伐以提升項目的吸引力，例如北環綫及北都公路需更貼近企業進駐及居民遷入的時間表。鑑於區內產業結構、人群特徵，及住屋需求與一般新發展區不同，當局應因地制宜調整公私營房屋供應比例及增加規劃彈性，以配合人才與產業的發展。

至於施政報告就優化「新資本投資者入境計劃」的措施，容許投資住宅物業但同時規定成交價需為5,000萬元或以上，筆者認為當局已平衡吸引高淨值投資者及對本地用家的潛在影響。

根據土地註冊處過往5年的數字顯示，價值2,000萬元及以上的住宅樓宇買賣數字只佔總數的約4%至5%，因此預計價值5,000萬元及以上的比例只更低，對「上車客」及「換樓客」等一般市民的住屋需求影響有限，也可避免導致樓市過熱。

此外，這類資本投資者具有資產及財富管理的需求，因此優化措施能夠豐富資產類別並增加本港對於他們的吸引力。考慮到他們也大多是其所在行業的翹楚，這與當局打造「國際高端人才集聚高地」的努力實為一脈相承，從而令頂尖人才選擇香港、扎根香港，及貢獻香港。

總括而言，今年施政報告的各項土地房屋措施，都在指向一個以「提質」為目標的新政策階段，這個轉型是及時的新改革，也是通往未來房屋願景的關鍵鋪墊。隨着這些環環相扣的土地房屋措施，在未來短、中、長期逐步落實，並在持續完善下發揮成效，相信告別劏房，重建房屋階梯和青年置業信心、以及建設以置業為主的房屋體系和宜居宜業的北部都會區，都將指日可待。