眾所周知，本地房屋供應極度短缺，政府一直竭力增加供應，並管理（甚或壓抑）需求，可惜成效不彰——私人物業價格及租金持續飆升，公屋輪候名單則愈來愈長。

近10年來，在房屋供應嚴重短缺下，樓市作出相應調整，實在為修讀經濟學的學生提供了寶貴的一課；香港的經驗尤其可貴，皆因兼備私樓市場和市場以外的公營房屋，後者以截然不同、甚至反向的調節方式，以應付供不應求的現象。

租客業主 反應不一

無論私樓市場抑或公營房屋，均存在租客與業主；公營房屋的租與售均受政府資助，私樓市場則並無資助。

有關房屋短缺，無論在此兩大類房屋或租客與業主之間，反應都各有不同。

其中耐人尋味之處，見於2006至2016年期間，私樓自置物業平均住戶人數由2.83人只減至2.73人，同期居屋單位的統計數字，卻由3.19人減至2.92【圖1】。

租客方面，此10年之內，私樓租客平均住戶人數由2.42人增至2.48人，而公屋租戶的平均住戶人數則由3.03人減至2.73人。

2006至2016年，正值房屋供應短缺急劇惡化，不少私樓業主及租客均把其居所物盡其用，在樓價與租金高昂下厲行節約；另一方面，不少居屋業主及公屋租客的住戶人數減低，意味並未有盡用居住單位。

公屋租金受到管制和資助，租戶也就缺乏節約居所空間的誘因。此外，部分經濟條件較佳的租戶，若其成年就業子女遷出，更可免繳雙倍租金。影響所及，私樓與公屋需求同告增加，公屋輪候名冊自然隨之愈見增長。

當初推行雙倍租金政策，在於令家境較佳租戶繳納較高租金，希望其自行遷出，促進有效運用公屋資源。無奈事與願違，租戶不但自有對策，更反而減低公屋資源的使用率。

居屋住戶的成年就業子女亦會遷離父母居所，租住私樓單位，同時導致公屋輪候名冊不斷增長。當然，每次有新居屋推出，亦有部分人抱着碰運氣心態，加入抽籤之列。

顯而易見，面對樓市升勢，公營房屋住戶表現有別於私樓住戶；經濟學者認為這不足為奇，皆因兩者誘因迥然不同。

住戶結構 暗藏玄機

若聚焦公營房屋之中，業主與租客亦各具特色。1986至2016年，公屋租戶中1人住戶的百分比遠高於居屋【圖2】；2016年，1人住戶於出租公屋所佔的比例高達20.2%，而於居屋住戶所佔的比例則僅為11.2%。

對比之下，此30年間，3人或以上住戶佔公屋租戶比例比私樓為低；2016年，公屋租戶中，3人或以上住戶佔53.7%，但居屋同類住戶比例則達62.4%。

公屋租戶中人數較少住戶所佔比例較高，皆因住戶中以長者較多，這也是公屋甄選規則優待長者所引發的結果。

換個角度，可檢視戶主年齡介乎40至59歲的1人住戶以及3人或以上住戶的比例。1986至2016年，公屋租戶中1人住戶比例仍遠高於居屋住戶【圖3】；2016年，1人住戶佔公屋租戶總數14.5%，而僅佔居屋住戶總數8.8%。

此30年期間，3人或以上住戶佔公屋租戶比例一直低於居屋住戶。2016年，3人或以上住戶佔整體公屋租戶63.4%，同類住戶佔居屋住戶總數則達69.9%。

租置雙軌 擇善而從

公屋租戶中人數較少住戶比例較高的另一原因，乃是其偏高的離婚率。於1986至2016年間，戶主年齡介乎20至59歲的住戶中，以公屋租戶所佔離婚率特別高【圖4】。2016年，公屋租戶佔全港住戶的25.4%，但居於其中的離婚者竟佔全港離婚人士的41.6%。

婚姻固然增加對房屋的需求；另一方面，離婚造成家庭破碎，亦會增加房屋需求。人數較少住戶佔公屋租戶比例較高，部分原因正在於離婚率較高。公屋租戶離異之後，其租住公屋資格既不受影響，申請編配公屋的誘因也不會減低。

相反，居屋的住戶一旦離婚，其所持業權勢必被攤分，其中一方甚或會喪失業權，這大大削弱居屋住戶離婚的誘因，是以居屋住戶中個人離婚率低於公屋租戶。

2016年，戶主年齡為20至59歲的住戶中，居屋住戶佔全港住戶的14.8%，但居於其中的離婚者僅佔全港離婚人士的12.2%。

上文臚列的統計數字，在在顯示相對於公營房屋，私樓市場較能善用居所空間，尋求在有限的住屋容納更多住客。

至於公營房屋之中，居屋又比公屋較能有效應對房屋短缺問題。

面對房屋供應短缺，再一次證明市場與置業更能發揮作用。新一年轉眼將至，是時候重新思考，展望特區政府對公營房屋政策的承擔，在租與置之間尋求善策了。