撰文: 陳東岳 香港專業人士協會常務副主席、測量師

隨着香港人口驟增、經濟蓬勃發展，土地短缺的問題反之愈益明顯。不少團體就增加土地供應提出各種意見，當中建議政府開發「那些表面上空置用地」的呼聲最高。

然而，細心審視這些「用地」，不難發現大部分都是「不能用的地」，與其把焦點放在這些七除八扣後所剩無幾的地塊，不如花精神研究較長遠的可行方案，例如擱置多時的填海造地。

大部分地塊較北發展

根據團結香港基金發表的「政策研究系列的土地及房屋政策研究系列」報告，引述2012年的空置政府用地統計數字顯示，共有952.5公頃的空置政府土地劃為住宅或商業用地，面積約相當於48個維多利亞公園；同時，亦有1201.2公頃、約相當於63個維多利亞公園的空置土地劃為鄉村式發展地帶。

這些空置的住宅、商業或住宅和鄉村式用地的總面積超過2100公頃，單以面積計，比將軍澳新市鎮的面積更大。不過，實際上，這些用地卻不能發展成一個新市鎮，甚至大部分不能發展作高密度住宅用途。

發展局亦心中有數，上述的只是表面數字。首先，發展局也承認，在上述的土地面積中，由於受到很多因素限制，當中大部分地塊均視為不適合發展，或有關地塊只是具有較低的發展潛力。

最基本的原因為，這些空置土地包括人造斜坡、道路或通道，以及面積小於0.05公頃的小型地塊等。因此，若扣除上述的土地面積後，分別只有391.5公頃及932.9公頃的空置政府土地可劃分為住宅/商用和鄉村式用地。

縱然扣除這些基本限制因素，發展局亦同時指出，剩下的391.5公頃住宅及商業用地，亦非全部可進行發展，因為未批租或撥用的政府土地，其中不少是形狀不規則的地塊，例如建築物之間的空隙、後巷，以及現有發展、公路或其他設施邊旁的狹窄地塊，未必適合作房屋發展之用。

真實的數字令人失望，但更令人失望的是，香港正處於土地需求殷切之際，社會的討論焦點仍然落在這些不能用的土地上，多方促請政府應優先利用現有的空置政府住宅用地和鄉村式用地，然後再進行其他土地開發項目，例如填海及發展新界地區，白白浪費不少時間。

除了現有「空置」政府土地有多種局限，並非為最佳發展新用地可行之途，另一點廣為公眾忽略的是，政府的空置土地有一個共同點，就是當中大部分劃為低密度住宅而非較高密度，意味即使擁有發展潛力，其中許多所謂空置政府地塊實際上無法進行大規模及高密度的發展！

基金會團隊調研顯示，很多地塊都以條紋狀展示，這些地塊通常為現有發展地區與道路之間的狹窄區域，例如屋村的邊緣地區；在較大發展地區的建築物之間的區域，即建築物之間的空隙，例如屋村內各大廈之間的空間，以及山邊的樓梯用地。

由於這些地塊面積相對較小，形狀不規則，並且緊貼現有的道路或其他住宅區，因此不大可能加以發展。

填海造地阻力較小

至於部分地塊被視為不大可能發展的原因是，缺乏公共交通連接，或給現有的建築物佔用，例如部分位於大浪灣附近的地塊，很難透過陸路進入，四周更由廣闊的綠化地帶環繞，如斯環境，便大為降低該地塊的發展潛力，尤其是難以進行較大規模的發展項目。

至於所謂適合發展的932.9公頃的鄉村式用地，不少是小型地塊，由於面積太細，加上過於分散，在其上作房屋發展都是困難之事。

初步資料顯示，當中複雜的原因眾多，包括後巷、臨時建築物、斜坡、墓地、骨灰場、認可鄉村範圍以外，或是位置偏遠、處於環境敏感地區及屬於前基建工程用地等。

然而，不論地塊面積大小及好壞，一旦政府決定開發，亦勢必面臨巨大挑戰，例如需要大規模的地盤重整工程、清理、重新安置和改善交通基礎設施，然後才能進行房屋發展，而這些過程都相當耗時，兼且昂貴。

面對以上提及的種種先天及後天掣肘，我質疑為什麼填海造地的建議不屬主流討論點。透過在維多利亞港以外增加建造土地，可直接提供廣闊而平坦的土地予各界使用，免卻上述政府空置用地的先天局限，而且填海造地所面對的阻力亦相對較小。

我則認為，增加土地供應不能依靠單一方案，大可多管齊下，以填海為主軸，輔以檢視空置用地的可行性，制訂長遠土地增建策略，解決土地不足之困。