置業是安居樂業的基石，也象徵著社會階梯的上流標誌。近年政府在回應青年住屋需要上著墨甚多，除了《施政報告》提出重推港人首置盤項目及支援青年宿舍計劃之外，日前也有全港首個酒店轉作青年宿舍的項目啟用。為促進社會進一步了解不同層面的青年住屋需求，團結香港基金近日發佈了最新的青年置業和社會流動性研究。透過剖析青年的收入情況、置業負擔能力，以及相應的政策措施，我們希望讓各界掌握現時的政策缺口，助力政府快速對症下藥。

我們分析了最新2021年人口普查中青年的收入分佈，並以此與房屋階梯的不同入息限額作對比，發現港人首置盤項目只能對應一班高收入，但是仍買不起私樓的青年的置業需求。港人首置盤的收入限額定在居屋申請資格收入限額上限加三成的水平，即33,001元至42,900元之間。數據顯示，即使是已達香港一般結婚生育年齡（即30-34歲），基本上都只有最高收入的10%至25%的青年才能達到港人首置盤的收入限額。

現行政策雖有成效　覆蓋層面仍需補足

至於青年宿舍方面，其主要受眾則是剛踏入職場不久的青年。最近啟用的青年宿舍項目爲例，申請人需爲每月收入在25,000元以下的18至30歲在職青年。假設能住滿最長為五年的租用期，青年宿舍租戶能夠透過市價五折的租金折扣，額外儲蓄一筆約17至25萬的資金作未來置業或發展之用。然而，在目前樓價水平之下，假如需要在私人市場購買一個非納米單位，動輒就需要五六十萬的首期。對於這些青年來説，很有可能在青年宿舍租用期滿以後，手上儲蓄仍然不足以負擔私人市場的物業。

因此，雖然當局推出的措施能回應一部分的青年住屋需要，但對於大多數青年來説，他們仍然需要依賴政府提供的各項資助性房屋作爲登上置業階梯的下一步。

一手居屋供不應求　二手居屋難以流轉

本來，居屋是爲了社會上一群收入和資產超出公屋限額，但同時不足以在私人市場置業的夾心階層提供可負擔的置業選項。但由於私人住宅樓價攀升，負擔不起的家庭越來越多；同時居屋供應沒有相應地提升，導致大量需求積壓。每年居屋「大抽獎」，吸引申請人數以萬計，當中青年佔比近半，但中籤者只有寥寥數千人，而且青年是不成比例地少。

面對一手居屋供不應求，有意置業的青年在二手居屋市場也面對重重枷鎖。雖然在白居二市場交易的居屋具有未補地價的價格優勢，但是買家往往在按揭問題上卻步。現時，政府為居屋設有30年擔保期，擔保期内買家可以在不用進行壓力測試和審查收入證明文件的情況下借取樓宇價值百分之九十的按揭。但當剩餘擔保期降至五年以内，銀行在按揭年期和成數上漸漸收緊；一旦擔保期結束，則只能借取六成按揭，所需首期金額同時大大增加。對資金有限的上車一族來説，這些二手居屋表面上價格低廉，實際上所需首期隨時比私人住宅更高。

居屋制度拆牆鬆綁　重構青年置業希望

因此，雖然未補地價的資助性房屋數量多達41萬個，但成交只集中於樓齡較新的單位，而樓齡較舊的單位流轉率甚低。在資源被「鎖死」的情況下，居屋單位不能被轉讓到最有置業需要的一群青年手上，而業主也不能因爲家庭和年齡改變而相應更換更符合需求的單位。

有見及此，我們提出三項建議，以更好利用二手居屋單位資源。首先，我們建議把擔保期適當延長，確保樓齡較舊的居屋單位都能承造九成按揭，增加買家的選擇。再者，當局可在此基礎上逐步開放白居二市場，最終不再設每年配額和資格證明書限期。雖然坊間憂慮這或會導致需求大量增加，但白居二市場的買家始終要符合相關的入息及資產限額，開放市場與否並不會影響合資格買家的數量。相反，由於買家再不需要一窩蜂地在限期前搶購單位，這將有助壓抑樓齡較新的居屋炒賣情況。而隨著需求有序地被引導至二手市場，一手居屋的超額認購倍數也將回落。最後，在一手居屋抽籤制度上，我們建議為多次申請而落選的申請人，額外增加日後再次申請的中籤機率，以平衡抽籤制度下不同組別的中籤機率。透過一系列的措施，將可帶動居屋制度「拆牆鬆綁」，讓青年看見希望。