造地建屋大落後 精簡程序加把勁
造地建屋大落後 精簡程序加把勁
撰文：香港測量師學會前會長、土地供應專責小組前成員、大嶼山發展諮詢委員會委員 劉振江
疫情陰霾未過，社會焦點是抗疫，彷彿令人淡忘了香港仍有不少深層次矛盾亟待解決，而房屋問題更是重中之重。根據房委會最新數字，公屋申請者的最新平均輪候時間是5.8年，創22年新高，當中長者一人申請者的平均輪候時間增至3.6年。增加土地供應的步伐不夠迅速，導致香港房屋問題仍處於水深火熱的狀況。
團結香港基金最近發表研究報告，指出香港將面對「熟地」供應低、房屋落成量低、居住質素低的「三低」死結。誠然，香港本身發展土地不足，政府開拓新發展區土地需時，發展商利用農地儲備要克服眾多規劃及補地價的困難，而市場又缺乏熟地供應，導致私人房屋市場有機會出現供應斷層。要加快造地建屋，除了發展「明日大嶼」增加土地供應外，政府必須精簡現時冗長的行政程序，讓「生地」更快變成「熟地」，並更新補地價政策，才可為房屋問題解開死結。
紙上規劃礙發展 應基建先行
要發展一個房屋項目，絕非紙上談兵，亦不是隨意在地圖上選擇一塊空置土地，就可以建屋。不論政府或私人發展商，均須有化「生地」為「熟地」的過程，程序包括收地、建設交通系統及基礎設施，更要通過不同的規劃及審批程序等，極為複雜。
以私人發展項目為例，雖然發展商在市區收購分層大廈和土地業權以及改契／換地，較位處於新界的項目簡單，但一般都需時十年八載；而把新界農地轉化為「熟地」，當中涉及更多複雜的挑戰，包括分散土地業權（如「祖堂地」）、缺乏基礎設施支援、眾多法定及政府部門的技術審批要求等，在取得所需土地後，平均要10多年方能完成換地手續。
申請城市規劃准許作高密度房屋發展，項目附近的基建設施更是影響申請成功與否的關鍵因素。如果項目發展的地積比是3至5倍，附近須具備足夠大型交通基建，包括鄰近港鐵站及公路配套等。
縱使發展商願意自行興建道路、排污及排水等設施，仍需政府協助提供政府土地及批准，當中「紙上規劃」的道路是突出例子：政府規劃圖則所顯示的道路遲遲未落成，令附近申請興建房屋項目受阻。政府若要做到急市民所急，加快「熟地」供應，就要做到「基建先行」，等待有人申請換地才啟動研究，往往事倍功半、費時失事。
精簡流程 省卻重複程序
從申請至落實規劃，申請人須聘請專業人士，應政府不同部門的要求進行深入的研究，以及作多種影響評估。然而，有些研究需要重複進行，例如交通評估影響。由於申請時間不同，項目落實時間亦有改變，相關部門花不少時間作審批，有時更着眼細微卻無關宏旨的問題，令審批的時間一再延長；同時，處理地盤內的樹木保留與否的問題，亦令發展項目增加風險。
我樂見政府於去年《施政報告》提出擴闊精簡發展管制督導小組的組成和工作範圍，進一步加快土地發展程序。該小組最近亦表明下一步的工作重點，將聯同其他審批部門，如運輸署、環境保護署，全面檢視發展審批程序及理順各項發展相關規定，務求加快房屋項目上馬和落成，加速房屋供應，絕對是良好方向。
現時，不少大型發展項目由規劃到落成，需時超過10年，亦牽涉多個部門。政府在發展東九龍時，成立起動東九龍辦事處，讓主要持份者和公眾參與，並協調政府各方一起推動總綱計劃，效果良好。因此，本港未來發展大型工程項目時，可考慮成立類似的小組，讓政府認真參考業界意見，加快相關審批程序。
補地價是將「生地」變成「熟地」的另一大挑戰。即使發展商現時願意參與政府積極推行的土地共享先導計劃，將來亦面對補地價的問題。政府沿用的機制是全取差價，即收取轉換發展用地後的價值，減去官員評估的現時價值。然而，發展商要花多年時間，以及眾多人力物力去收集土地業權，以至聘請專家進行城市規劃申請、開展滿足城規會要求的工程等成本，均沒有被政府在評估地價時考慮。
須改革補地價機制 估價更貼市
對於有發展潛力的土地，收購價往往要達每平方呎1,000至2,000元或更高，方能打動地主出售，這遠高於政府每平方呎300至400元的評估；土地現時價值被嚴重低估，未能反映發展商實際收購土地的成本，令雙方在補地價問題出現拉鋸。
政府近年推展公營房屋時，同樣要面對改劃用地的挑戰，花上不少資源，這是社會的成本。發展商在困局中創造發展用地，其實十分困難，現時的制度嚴重局限這些發展商幫助解決房屋供應落後的能力。我認為補地價制度必須改革，政府的評估機制要「貼市」，讓評估能夠反映市場價錢，讓市場有效運作，加快造地建屋。
正如中國領導人所言，「社會要安定，房屋問題需解決。」可是，根據團結香港基金的報告估算，未來5年私人住宅年均供應量只有約15,000個單位，較去年實際落成20,900個單位少28%；未來4年的公營房屋年均供應量則為21,800個單位，較《長遠房屋策略》目標落後28%，情況沒有最差，只有更差。特區政府在未能立即透過填海造地大幅增加土地供應時，便應全面檢視現行的土地發展制度，並進行深化的改革，精簡繁複流程及過時的補地價制度，加快轉換「熟地」速度及效率，增加房屋供應。
撰文：香港測量師學會前會長、土地供應專責小組前成員、大嶼山發展諮詢委員會委員 劉振江
疫情陰霾未過，社會焦點是抗疫，彷彿令人淡忘了香港仍有不少深層次矛盾亟待解決，而房屋問題更是重中之重。根據房委會最新數字，公屋申請者的最新平均輪候時間是5.8年，創22年新高，當中長者一人申請者的平均輪候時間增至3.6年。增加土地供應的步伐不夠迅速，導致香港房屋問題仍處於水深火熱的狀況。
團結香港基金最近發表研究報告，指出香港將面對「熟地」供應低、房屋落成量低、居住質素低的「三低」死結。誠然，香港本身發展土地不足，政府開拓新發展區土地需時，發展商利用農地儲備要克服眾多規劃及補地價的困難，而市場又缺乏熟地供應，導致私人房屋市場有機會出現供應斷層。要加快造地建屋，除了發展「明日大嶼」增加土地供應外，政府必須精簡現時冗長的行政程序，讓「生地」更快變成「熟地」，並更新補地價政策，才可為房屋問題解開死結。
紙上規劃礙發展 應基建先行
要發展一個房屋項目，絕非紙上談兵，亦不是隨意在地圖上選擇一塊空置土地，就可以建屋。不論政府或私人發展商，均須有化「生地」為「熟地」的過程，程序包括收地、建設交通系統及基礎設施，更要通過不同的規劃及審批程序等，極為複雜。
以私人發展項目為例，雖然發展商在市區收購分層大廈和土地業權以及改契／換地，較位處於新界的項目簡單，但一般都需時十年八載；而把新界農地轉化為「熟地」，當中涉及更多複雜的挑戰，包括分散土地業權（如「祖堂地」）、缺乏基礎設施支援、眾多法定及政府部門的技術審批要求等，在取得所需土地後，平均要10多年方能完成換地手續。
申請城市規劃准許作高密度房屋發展，項目附近的基建設施更是影響申請成功與否的關鍵因素。如果項目發展的地積比是3至5倍，附近須具備足夠大型交通基建，包括鄰近港鐵站及公路配套等。
縱使發展商願意自行興建道路、排污及排水等設施，仍需政府協助提供政府土地及批准，當中「紙上規劃」的道路是突出例子：政府規劃圖則所顯示的道路遲遲未落成，令附近申請興建房屋項目受阻。政府若要做到急市民所急，加快「熟地」供應，就要做到「基建先行」，等待有人申請換地才啟動研究，往往事倍功半、費時失事。
精簡流程 省卻重複程序
從申請至落實規劃，申請人須聘請專業人士，應政府不同部門的要求進行深入的研究，以及作多種影響評估。然而，有些研究需要重複進行，例如交通評估影響。由於申請時間不同，項目落實時間亦有改變，相關部門花不少時間作審批，有時更着眼細微卻無關宏旨的問題，令審批的時間一再延長；同時，處理地盤內的樹木保留與否的問題，亦令發展項目增加風險。
我樂見政府於去年《施政報告》提出擴闊精簡發展管制督導小組的組成和工作範圍，進一步加快土地發展程序。該小組最近亦表明下一步的工作重點，將聯同其他審批部門，如運輸署、環境保護署，全面檢視發展審批程序及理順各項發展相關規定，務求加快房屋項目上馬和落成，加速房屋供應，絕對是良好方向。
現時，不少大型發展項目由規劃到落成，需時超過10年，亦牽涉多個部門。政府在發展東九龍時，成立起動東九龍辦事處，讓主要持份者和公眾參與，並協調政府各方一起推動總綱計劃，效果良好。因此，本港未來發展大型工程項目時，可考慮成立類似的小組，讓政府認真參考業界意見，加快相關審批程序。
補地價是將「生地」變成「熟地」的另一大挑戰。即使發展商現時願意參與政府積極推行的土地共享先導計劃，將來亦面對補地價的問題。政府沿用的機制是全取差價，即收取轉換發展用地後的價值，減去官員評估的現時價值。然而，發展商要花多年時間，以及眾多人力物力去收集土地業權，以至聘請專家進行城市規劃申請、開展滿足城規會要求的工程等成本，均沒有被政府在評估地價時考慮。
須改革補地價機制 估價更貼市
對於有發展潛力的土地，收購價往往要達每平方呎1,000至2,000元或更高，方能打動地主出售，這遠高於政府每平方呎300至400元的評估；土地現時價值被嚴重低估，未能反映發展商實際收購土地的成本，令雙方在補地價問題出現拉鋸。
政府近年推展公營房屋時，同樣要面對改劃用地的挑戰，花上不少資源，這是社會的成本。發展商在困局中創造發展用地，其實十分困難，現時的制度嚴重局限這些發展商幫助解決房屋供應落後的能力。我認為補地價制度必須改革，政府的評估機制要「貼市」，讓評估能夠反映市場價錢，讓市場有效運作，加快造地建屋。
正如中國領導人所言，「社會要安定，房屋問題需解決。」可是，根據團結香港基金的報告估算，未來5年私人住宅年均供應量只有約15,000個單位，較去年實際落成20,900個單位少28%；未來4年的公營房屋年均供應量則為21,800個單位，較《長遠房屋策略》目標落後28%，情況沒有最差，只有更差。特區政府在未能立即透過填海造地大幅增加土地供應時，便應全面檢視現行的土地發展制度，並進行深化的改革，精簡繁複流程及過時的補地價制度，加快轉換「熟地」速度及效率，增加房屋供應。
