撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀、助理研究員 牟添

社會上有一種說法是說由於香港人口將於2043年停止增長，因此我們亦不會再需要更多土地。筆者對此不敢苟同，並將從以下三方面破解這個迷思。

（一）需要彌補過往缺口

所謂「欠債還錢，天經地義」，如果有人欠下債項後保證以後不再欠下新債，難道他就不需要償還過往債務？其實香港的土地問題如出一轍--就算我們在將來未必會有人口增長，我們現時面臨的土地短缺情況是由於過往欠缺造地，現在需要急起直追彌補過往的不足。如圖一，以往本港土地供應持續增長，但近十年卻停滯不前。已發展土地的面積在1995 年至2005年增加了6千公頃，但在2005年至2015年卻只有4百公頃。沒有充足地開發土地亦代表住屋用地不足，因此香港各類房屋供應都落後。供應不足令私樓樓價急升，居屋抽籤似買六合彩，而公屋輪候時間更長達5.5年！因此，不論未來人口變動為何，為追回落後的房屋供應，政府仍然有需要盡全力尋覓和開發更多適宜發展的土地。

資料來源： 統計處、立法會文件、香港年報。

（二）需要改善宜居性

我們亦需要透過增加土地供應，來改善生活水平及應付人口老化。香港的居住面積狹小，據統計我們的人均居住面積只有170平方呎，比東京的210平方呎和新加坡的270平方呎都要低。如果我們要追至新加坡的水平，即使人口沒有增長，我們亦需要比現在多六成的住宅地。除了居住面積狹小，香港人均的配套設施用地供應亦只有新加坡的三分之一。其中，醫療用地的不足帶來尤其嚴峻的問題。香港人口老化，社會對醫療資源的需求不斷上升。在過去15年公立醫院的病床數目原地踏步，但我們的醫療系統現在卻必須處理比以往多數倍的病人！

（三）需要重置舊區

現時舊區面臨著人口稠密、樓宇老化、交通擠塞等問題，需要透過大規模的重建丶重新規劃，甚或建立新的居住空間以騰空舊區，以改善宜居性及提高生活質素。樓齡70年或以上的私人住宅單位將於未來30年激增300倍至326,000單位。與此同時，觀塘區、油尖旺區和黃大仙區等的人口密度亦達全港平均水平兩倍以上。旺角更曾被認為是世界上人口密度最高的地區。又例如德輔道中、干諾道中及遮打道等商業中心區的道路，車速長期以來都只達時速10公里。總而言之，要有效改善舊區的宜居性，就要進行大規模的重建。其先決條件是需要大片的土地來重新安置現有居民。

增加土地供應為解決種種問題的根本條件

即使香港人口不再增長，政府仍須尋覓更多的土地，以改善市民的居住環境，讓香港人能夠少有所養、老有所依，並助力舊區重建。無論社會各界對於規劃有着不同的願景，可以肯定的是如果沒有足夠且適宜發展的新土地，一切都只是紙上談兵。當下的土地困局不只牽扯到住屋，還關乎想幹未來的社會發展和種種民生的議題。因此，不管未來人口是否増長，增加土地供應都是事在必行的選擇！