特區行政長官林鄭月娥以自置居所（尤其是資助自置公營房屋）為政府房屋政策的重點發展，可謂明智之舉；她首先在競選特首政綱倡議有關措施，再進一步在首份《施政報告》中提出「港人首置上車盤」計劃，建議「綠表置居」（綠置居）先導計劃恒常化，並且提高「居者有其屋」（居屋）計劃單位售價折扣率，由現行私營住宅市價的七折，下調至五二折。

縱使社會上已出現相關呼聲，但新措施並未提及出售租住公屋的租者置其屋（租置）計劃。不少專家推測特首致力推廣自置公營房屋並提升可負擔性的舉措，無疑顯示本地房策將全面傾向於新加坡建屋發展局（建發局）的模式，乃一大轉變。

事實上，不論在形式上抑或實質上，新加坡模式與香港現有各項計劃都有很大區別。所說的相異之處，並非在於資助水平、單位面積，或申請單位資格，而在於兩地居民自置公營房屋的產權結構。

產權結構不同，為兩地的經濟與民生帶來以下極重要的兩大後果。首先，兩地社會經濟發展與社會共融程度所受影響大有不同。

其次，新加坡由始至終只有一種公營房屋計劃，香港則不一而足，部分為長期，部分屬於短期措施，顯示香港房屋政策未能配合本地人口變化與多元性，亦反映其不足性。

在兩地房屋發展取向之間，林鄭月娥女士今後帶領香港選擇何種發展路向，議題重大繁複，務須慎重處理。

香港產權結構

無論居屋、租置計劃或綠置居單位的買家，實質上並不擁有所購置單位的全部產權；居屋單位定價比私樓市價較低，合資格買家購入時享有市值七折的折讓。

業主若於日後把資助單位在公開市場出售，須繳交單位售價三成作補價之用，而補價則按出售單位時（而非當初購入價）市值計算。換言之，若單位升值，補價亦隨之提高。

從經濟學角度而言，資助出售單位業主雖得享百分之百使用價值，卻只擁有單位作為可轉讓資產的七成價值。既然政府可收回此等物業的三成可轉讓價值，自然也應被視為單位資產價值的股東。資助出售單位業主必須向政府繳付三成資產價值，才可把單位轉讓。

法律上，政府並非有關物業的共同業主，其所能索取的物業價值，並未計算業主或有未償還按揭貸款。這類單位最初以折扣優惠出售，是基於什麼原則？其中涉及的折扣優惠其實只是使用權利，而非轉讓權利；政府資助的只是使用價值，而非轉讓價值。

同一有形資產必須同時具備使用價值和轉讓價值，若折扣只限於使用權，而不延伸至轉讓權，則必然無法使公共房屋資源得以有效釋放。業主有極大誘因留在該單位居住，縱使其他家庭成員可能因售樓得益，但基於出售單位只能取得售價七成，而用以自住則可獲使用價值的全數，這自不然會削弱業主賣樓的意欲。

有關單位業主的確進退兩難。假設基於某些原因希望他遷（例如靠近工作地點、子女學校或祖父母居所），則單位使用價值儼然已下跌一成半，但考慮到若出售現有單位，會因補地價而損失三成物業價值，結果寧願被迫留在原地，接受物業使用價值等同貶值一成半的現實。

或問業主何不把單位放租，免招損失？答案簡單不過：業主只全權擁有物業使用權，除非繳付三成物業轉讓價值，否則不得把單位租出。

2010年，政府似亦感到規條過於僵化，為活化居屋二手市場，於是鼓勵香港按揭證券有限公司提供二手按揭貸款，協助資助單位業主繳付三成轉讓價值，俾能把單位放租。不過，以巿價計算的三成補價相對當初買價已大幅升值，一般居屋業主難以負擔。當時的政策實嫌力度不足、後知後覺，現在必須以更遠大視野重訂政策。

現存制度實在迫使資助出售單位業主長居於同一單位，以致減弱人口的地域流動性，為本地社會和經濟增添負擔。香港至少有5位經濟學家曾就地域流動性減慢進行研究其對租住公屋造成的扭曲，以及對消費及勞工市場行為的影響，並估算所涉的龐大經濟成本。資助出售單位轉讓的種種限制亦必造成類同的損失，幅度可達每年本地生產總值1%至2%。

分租經濟學

農戶與地主分享轉讓價值，在工業化年代之前的農業社會甚為普遍，稱為佃農或分租（share tenancy）。分租指地主僱用無地農戶耕作其土地，日後分享收成（例如對分）的安排。

英國經濟學家Alfred Marshall（1842-1924年）是研究新古典經濟學始祖，其廣為人知的研究發現，分租乃極低效的經濟安排，道理非常簡單：在已定數量和質量的分租土地上，農產量完全視乎農戶肯付出多少勞力。若額外產量皆因農戶多付勞力，而終須與地主對分，多勞而非完全多得，則必會削弱農戶傾力工作的意欲。

Marshall於是推論，較具效益的方法是地主以工資合約形式聘用農民，又或把土地租給農民。地主之間和農民之間的競爭，自會令工資相等於勞動力邊際生產率，而地租則相等於土地邊際生產率。以合約形式安排的僱農或出租農地自會有助提升農產量，比分租安排更具效益。實際上，由於佃農一般極度貧困，所以在工業化年代以前的農業社會，地租合約根本難以成事。

Marshall上述論點對香港資助出售單位項目有何相關之處？又有何重要性？

也許有人會認為居住單位買賣只是資產交易，不涉生產，因此與Marshall的論點毫不沾邊，而單位價值隨時升跌，乃視乎總體供求因素，與業主個人行動無關；不過實情並非如此。

一個單位所衍生的房屋服務，包括業主消費服務和出租服務。資助出售單位雖不容許出租服務；但業主可自行投資裝修和保養單位，從而提升其中涉及的房屋消費服務，這一元素即等同於一個農莊的產出。

資助出售單位的業主若售出單位，必須與政府分享增值收益，這令投資裝修和保養的意欲下降。即使假設單位日後能夠放租，由於日久失修，租值相對有限；除非業主預期長居於同一單位，否則將導致這類單位的房屋服務投資不足。

這種分租安排足以解釋，何以房屋委員會官員對管理租置計劃單位戶主一直束手無策，業主不願分擔房委會提出的維修保養工程費用，因為即使工程有助提升單位的使用價值，亦終須與政府攤分轉讓價值。我認為也難怪租置房屋業主對維修愛理不理，皆因在分租式安排下，不值得多作付出。

假使業主毋須與政府攤分轉讓價值，情況便會不同。事實上，租置計劃單位業主如此行為，正好印證Alfred Marshall的論點，而新加坡建發局的單位則完全沒有此難題。

新加坡產權結構

建發局單位以折讓價售給新加坡永久居民，折扣則隨經濟情況轉變，按市民負擔能力調整。部分單位可供租住，大部分單位則供放售，合資格居民可選擇租賃或購買。一對夫婦畢生只有一次機會以折讓價購置這類單位。

轉讓限制期過後，業主可把單位以市價在公開市場放售（一如香港），對象為任何沒有物業的永久居民；亦可把單位租出。任何因升值而獲得的額外收益，一律歸業主所有。新加坡市民以折扣價購買建發局單位，享有單位的百分百使用權利、租賃權利以及轉讓權利。

建發局計劃並非分租安排，不會像香港有關計劃般產生低效後果；不論供自住、出租或放售，都在新加坡永久居民之間物盡其用。反觀香港卻因公營房屋單位轉讓價值須與政府攤分，大大妨礙地域流動性。

新加坡政府僅僅保留一項權利，不准建發局單位業主把單位重建，變作私人物業。樓宇結構一旦老化嚴重，只能讓政府重建為建發局單位，以防有關物業落入外資手中。

在欠缺重建權利的前提下，建發局單位有何價值？其實單位在公開市場放售，樓價比同類私樓約低三成，差額不但反映重建權利的部分價值，亦可見重建權利受到限制，樓宇的維修保養亦難免出現投資不足的現象。

對比之下，香港的租置計劃、居屋、綠置居單位則不受如此法律規限。資助出售單位的折讓正以私營市場價格為基準，根據背後產權結構，有關單位原則上可重建成私人物業。

香港有何對策

總結上述分析，香港模式規限單位轉讓和出租權利，新加坡模式則限制重建權利；依我之見，兩者都未盡完善。

新加坡可利用建立國家民族為由作出規管重建權，但香港對轉讓、租賃權加以規管又有何理據？

大家可能不知，香港在1982年第三期甲居屋推出以後，才實施限制居屋單位出租和轉讓。第一期至第三期甲居屋單位，同樣以市價七折發售，而並無規定須與政府攤分轉讓價值，實質上與新加坡模式幾乎一模一樣，甚至可稱為優化版。由於並無重建規限，轉讓限制期一過，資助出售單位與私營房屋單位就頗相類似，當時的安排確可令香港有望透過單一房屋市場，分配大部分的居住單位。

1982年，政府卻開始對居屋單位實施轉讓和出租限制，是何緣故？回溯1981與82年間，當時美國聯儲局主席Paul Volcker為抗擊通脹而加息。香港名義物業價格在1981年上升22.6%，隨即在1982年倒跌13.5%；消費物價在1981和1982年升幅分別為26.5%和11%；經通脹調整物業價格在1981和1982年跌幅分別為3.9%和24.5%。名義物業價格和經通脹調整物業價格跌勢一直持續至1984年。

香港樓市開始陷入極為嚴峻的通縮低潮之際，房委會竟然實施上述轉讓限制，實在令人百思不得其解，說不定是社會上「眼紅症」發作，政府害怕要以低價賣樓，復要提供折扣優惠；以致當局錯判形勢，此舉鑄成大錯，更令市民自此付出沉重代價。新加坡並無此規定，只是香港獨有。

樓價從此不斷飆升，至今已非一般市民所能負擔，政府終於把公屋折讓由七折加大至五二折。但若此折扣是對使用權而非轉讓權而言，則由政府分享的轉讓價值升至48%，這定必進一步打擊公屋居民地域流動的誘因，房屋問題恐怕進一步惡化，價值貶損更加慘重。1982年政府選擇此破壞土地價值方案之際，香港地價尚屬便宜，今時今日地價高昂，政府仍要施行此法，對土地價值必造成更大損害。

要是有一天香港政府終於改革公營房屋出售計劃，我倡議應以新加坡模式為藍本，再加以優化。與其採用分租形式，不如推行工資等值或租賃安排，有關改革其實比想像中容易。

如果按照第一期至第三期甲居屋單位，提供真正包括轉讓權的三成樓價折扣率，則按當前售樓價定為市值52%，未補餘額應僅為18%，因售價的折扣為48%。可視為由政府提供的遞延貸款，待物業轉讓時償還。有關遞延貸款具固定價值，甚至可以生息。

此項遞延貸款安排不會涉及日後攤分物業的轉讓價值，亦可避免目前變種公屋出售計劃引致業主欠缺誘因、效益偏低甚至不公的弊病。我希望特區政府能帶領香港邁向新加坡的公營房屋模式，而且精益求精，嵌入重建權，進一步推出公屋計劃改良版2.0。

1993年，香港稅務學會主辦退休金論壇，我在會上發言，主張公屋私有化，作為社會退休金的另類出路。David Webb先生即席指控我欲把新加坡建發局模式引入香港。當時他雖然並不支持我的建議，卻倒是一語中的。我的確常把我這個建議形容為公屋私有化，而他則能認清其實是新加坡模式。

我希望大家不要以為香港今天的房策發展路向，是跟隨新加坡的模式，政府現在的方針，其實是與新加坡相去更遠。若再多走冤枉路，可令本地生產總值損失最少1%至2%，進一步破壞社會共融。如何界定公營出售單位的產權，實在對本港經濟、社會以至政治生態影響深遠。

香港土地價值不菲，政府須承擔提供優惠折扣率以助市民購買資助出售單位，摒棄單純包含使用權而無出租與轉讓權的荒謬折扣方式。「紅眼症」諸君應受譴責，文明社會不容民粹式嫉妒！