土地问题迫在眉睫 填海造地实有必要
土地问题迫在眉睫 填海造地实有必要
撰文: 叶文祺 团结香港基金研究员、朱泰亨 团结香港基金助理研究员
问特首参选人：众所周知，香港目前最迫切面对的便是土地问题，短中长期的土地供应均严重不足。新加坡、澳门及深圳等城市都因应经济及社会发展需要，大规模填海造地。当中，香港的直接竞争对手新加坡已有20%土地是填海得来，而未来更会将此比例增加至30%。请问各位参选人若成功当选，将如何增加土地供应？又会否在现有计划的5个地点和可能会研究的东大屿都会之外，另觅新地点填海造地，并建立土地储备？
香港人最关注的问题，一定是楼价及租金连年飚升，影响社会的各个范畴，使香港人生活质素大幅下降。除了外围环境和资金因素外，归根究柢，这实源于住宅用地短缺，导致近几年住宅单位供应紧绌（图1）。早于去年中，笔者所属的团结香港基金已预言政府2016年1.82万个单位的私楼供应预测过分乐观。而早前政府公布，去年首11个月私楼落成量只有1.2万个单位，几可肯定全年不能达标。根据基金会的估计，包括2017年在内，未来3年的私楼供应量为每年平均1.8万个单位，而这亦只能追回2016年落后的进度，短期供应只能仅仅达标。而在公营房屋方面，根据运输及房屋局最新披露数据显示，未来5年（2016/17至2020/21年度）的公营房屋供应（包括公屋及资助出售房屋）只有9.45万个单位，较目标落差超过30%。其中，公屋的最新平均轮候时间已超过4年，进一步抛离“3年上楼”承诺。
比起短期供应，中期（5至10年）土地供应更加是不容乐观。运输及房屋局早前发布的《长远房屋策略》2016年周年进度报告亦显示，未来10年觅得的公营房屋土地只能建设23.6万个单位，较目标落差4.4万个单位。更甚的是，这只是最乐观的估计，面对改划及其他发展进度的不确定性，未来公营房屋供应的实际情况随时更差。因房委会已用毕所持有的“熟地”，改划土地已成为公营房屋的命脉，但“非熟地”一般需时7年以上才可完成发展。政府整体改划进度也难言理想，2014年施政报告提及具房屋发展潜力的约150幅土地（提供逾21万个单位，当中逾七成为公营房屋）当中，在截至2016年11月底，只有提供约5.21万个公营房屋单位的70幅土地已开始或完成改划。这充分显示未来公营房屋供应仍难以满足新增需求，更遑论追回近年的供应短缺，相信公屋的平均轮候时间只会继续上升。
土地不止房屋
除住宅用地外，本港的商业用地供应同样严重不足，令本港写字楼租金远高于区内其他主要城市，其中中环的每月租金成本高达每平方尺190港元，超越伦敦西区成为全球最昂贵的甲级写字楼地段（图2）。与商用物业相比，社会对土地需求的急切有过之而无不及，根据医管局公布的统计数据，近来公立医院于每年流感高峰期的病牀使用率均高于100%。这一再反映出香港的土地供应短缺问题，不仅影响住屋供应，亦无法满足经济及社会层面的发展需求。
长期而言，面对人口老化，长者人数在未来15至20年将以倍数增加，我们将需要更多医院及老人相关的社会设施。基金会推算，未来30年公立医院的牀位需求（以占牀日数计）将增加超过一倍。此外，重建老化楼宇亦引伸大量土地需求：在未来30年间，全港将有逾30万个单位楼龄超过70年；若要重建这30万个单位所在的旧楼，必须要大量空间安置内里居民。
政府的《香港2030＋》谘询文件指出，香港在未来30年需要4800公顷土地。笔者认为，政府的数字实在太过保守：根据团结香港基金的估计，若计及人口增长并要改善港人生活空间及配套水平，香港在未来30年需要发展逾9000公顷土地，而谘询文件指出已有发展计划的土地只有3600公顷（新界北及东大屿都会仍在谘询），短缺近5400公顷。更甚的是，这所谓已落实／已规划的3600公顷土地其实仍然是空中楼阁，推出无期。
填海造地 建立土地储备
由于开拓新土地，从规划、可行性研究、公众谘询、申请立法会拨款、动工等程序，需时可长达10年或以上，政府实有必要建立土地储备，以备不时之需，而这亦是现届政府提出的一个政策目标。可是，现在土地供应根本连现有的需求也未能满足，更不要说提供额外土地以建立土地储备。
归根究柢，今天香港缺地建屋的困境，源于过去10多年都未有大型的土地发展项目落成。1995年至2004年的10年间，香港已发展土地的面积共增加了7800公顷；然而，最近10年有关数字却大跌至只有1100公顷（图3）。特别是填海计划近乎停顿，1995年至2004年的10年间，填海地合共1127公顷；但到了2005年至2013年间，却只有不足100公顷（图4）。
笔者认为在这个急切要追落后、改善民生的情况下，新一届政府增加土地供应需要多管齐下，包括改划土地用途、发展棕地、开发新市镇等。不过最重要的是，积极在维港以外多找几个选址大规模填海。大规模的填海计划可以获得大片平地，比起改划土地用途得来的零散土地，更能够作统一的规划和发展。回想这几十年来香港的发展，无论是观塘、荃湾、葵涌、沙田、大埔、屯门、将军澳、东涌，哪一个不是透过移山填海而成？香港已发展的土地当中，有26%（约7000公顷）是从填海而来；在这7000公顷填海地上，住了27%的人口（图5）。因此，容笔者大胆讲句，移山填海向来实乃香港的核心价值！
比较邻近城市，香港的直接竞争对手新加坡已有20%土地是填海得来，未来更会将此比例增加至30%，而澳门更有六成土地是填海得来，包括整个路氹城，反观现时香港只有6%土地来自填海，实在远远落后。现时政府提出的5个填海选址加上可能会研究的东大屿都会只能够提供约1300公顷的土地，比起9000公顷的土地需求，可说是杯水车薪，因此有需要寻找更多合适地点填海造地，以应对社会及经济发展。
撰文: 叶文祺 团结香港基金研究员、朱泰亨 团结香港基金助理研究员
问特首参选人：众所周知，香港目前最迫切面对的便是土地问题，短中长期的土地供应均严重不足。新加坡、澳门及深圳等城市都因应经济及社会发展需要，大规模填海造地。当中，香港的直接竞争对手新加坡已有20%土地是填海得来，而未来更会将此比例增加至30%。请问各位参选人若成功当选，将如何增加土地供应？又会否在现有计划的5个地点和可能会研究的东大屿都会之外，另觅新地点填海造地，并建立土地储备？
香港人最关注的问题，一定是楼价及租金连年飚升，影响社会的各个范畴，使香港人生活质素大幅下降。除了外围环境和资金因素外，归根究柢，这实源于住宅用地短缺，导致近几年住宅单位供应紧绌（图1）。早于去年中，笔者所属的团结香港基金已预言政府2016年1.82万个单位的私楼供应预测过分乐观。而早前政府公布，去年首11个月私楼落成量只有1.2万个单位，几可肯定全年不能达标。根据基金会的估计，包括2017年在内，未来3年的私楼供应量为每年平均1.8万个单位，而这亦只能追回2016年落后的进度，短期供应只能仅仅达标。而在公营房屋方面，根据运输及房屋局最新披露数据显示，未来5年（2016/17至2020/21年度）的公营房屋供应（包括公屋及资助出售房屋）只有9.45万个单位，较目标落差超过30%。其中，公屋的最新平均轮候时间已超过4年，进一步抛离“3年上楼”承诺。
比起短期供应，中期（5至10年）土地供应更加是不容乐观。运输及房屋局早前发布的《长远房屋策略》2016年周年进度报告亦显示，未来10年觅得的公营房屋土地只能建设23.6万个单位，较目标落差4.4万个单位。更甚的是，这只是最乐观的估计，面对改划及其他发展进度的不确定性，未来公营房屋供应的实际情况随时更差。因房委会已用毕所持有的“熟地”，改划土地已成为公营房屋的命脉，但“非熟地”一般需时7年以上才可完成发展。政府整体改划进度也难言理想，2014年施政报告提及具房屋发展潜力的约150幅土地（提供逾21万个单位，当中逾七成为公营房屋）当中，在截至2016年11月底，只有提供约5.21万个公营房屋单位的70幅土地已开始或完成改划。这充分显示未来公营房屋供应仍难以满足新增需求，更遑论追回近年的供应短缺，相信公屋的平均轮候时间只会继续上升。
土地不止房屋
除住宅用地外，本港的商业用地供应同样严重不足，令本港写字楼租金远高于区内其他主要城市，其中中环的每月租金成本高达每平方尺190港元，超越伦敦西区成为全球最昂贵的甲级写字楼地段（图2）。与商用物业相比，社会对土地需求的急切有过之而无不及，根据医管局公布的统计数据，近来公立医院于每年流感高峰期的病牀使用率均高于100%。这一再反映出香港的土地供应短缺问题，不仅影响住屋供应，亦无法满足经济及社会层面的发展需求。
长期而言，面对人口老化，长者人数在未来15至20年将以倍数增加，我们将需要更多医院及老人相关的社会设施。基金会推算，未来30年公立医院的牀位需求（以占牀日数计）将增加超过一倍。此外，重建老化楼宇亦引伸大量土地需求：在未来30年间，全港将有逾30万个单位楼龄超过70年；若要重建这30万个单位所在的旧楼，必须要大量空间安置内里居民。
政府的《香港2030＋》谘询文件指出，香港在未来30年需要4800公顷土地。笔者认为，政府的数字实在太过保守：根据团结香港基金的估计，若计及人口增长并要改善港人生活空间及配套水平，香港在未来30年需要发展逾9000公顷土地，而谘询文件指出已有发展计划的土地只有3600公顷（新界北及东大屿都会仍在谘询），短缺近5400公顷。更甚的是，这所谓已落实／已规划的3600公顷土地其实仍然是空中楼阁，推出无期。
填海造地 建立土地储备
由于开拓新土地，从规划、可行性研究、公众谘询、申请立法会拨款、动工等程序，需时可长达10年或以上，政府实有必要建立土地储备，以备不时之需，而这亦是现届政府提出的一个政策目标。可是，现在土地供应根本连现有的需求也未能满足，更不要说提供额外土地以建立土地储备。
归根究柢，今天香港缺地建屋的困境，源于过去10多年都未有大型的土地发展项目落成。1995年至2004年的10年间，香港已发展土地的面积共增加了7800公顷；然而，最近10年有关数字却大跌至只有1100公顷（图3）。特别是填海计划近乎停顿，1995年至2004年的10年间，填海地合共1127公顷；但到了2005年至2013年间，却只有不足100公顷（图4）。
笔者认为在这个急切要追落后、改善民生的情况下，新一届政府增加土地供应需要多管齐下，包括改划土地用途、发展棕地、开发新市镇等。不过最重要的是，积极在维港以外多找几个选址大规模填海。大规模的填海计划可以获得大片平地，比起改划土地用途得来的零散土地，更能够作统一的规划和发展。回想这几十年来香港的发展，无论是观塘、荃湾、葵涌、沙田、大埔、屯门、将军澳、东涌，哪一个不是透过移山填海而成？香港已发展的土地当中，有26%（约7000公顷）是从填海而来；在这7000公顷填海地上，住了27%的人口（图5）。因此，容笔者大胆讲句，移山填海向来实乃香港的核心价值！
比较邻近城市，香港的直接竞争对手新加坡已有20%土地是填海得来，未来更会将此比例增加至30%，而澳门更有六成土地是填海得来，包括整个路氹城，反观现时香港只有6%土地来自填海，实在远远落后。现时政府提出的5个填海选址加上可能会研究的东大屿都会只能够提供约1300公顷的土地，比起9000公顷的土地需求，可说是杯水车薪，因此有需要寻找更多合适地点填海造地，以应对社会及经济发展。
