撰文: 刘振江 仲量联行国际董事

近期有两项土地运用建议皆针对葵青货柜码头（葵青码头），包括搬迁码头及在货柜场上兴建超高平台作住宅发展之用；而新界有大量土地用作港口后勤活动，近年不断有要求要先发展该等“棕地”。另一方面，运输及房屋局前局长张炳良教授在6月回覆立法会议员提问时指出，香港将致力巩固国际海运中心的地位，提供更多港口后勤用地，不存在放弃香港港口的命题。

贸易及物流产业是本港重要经济支柱之一，于2015年占本地生产总值逾22%，包括货运及仓库服务在内的3%。政府于2014年发表《香港港口发展策略2030研究》的研究结果，建议葵青码头藉提供更多货柜堆场和趸船停泊位提升处理能力，以应付未来需求，从而保持竞争力。而自2014年至2016年，进出香港的货物总计（包括空、 海、河运及道路运输等）由3.26亿公吨下降至2.83亿公吨，减幅约13%；2005年至2014年的10年间的增幅却为20%。葵青码头货柜吞吐量在2014年至2016年同样录得跌幅，约为15%，至1523万个标准货柜单位。

葵青码头货柜堆场总面积为279公顷，周边另有约100公顷的政府土地，以短期租约形式出租，支援葵青码头的运作。究竟用于港口后勤活动（包括货柜场、货柜车泊位、货柜车维修、物流作业）的新界土地面积有多少？这要待官方完成有关研究工作后方有答案。而政府早前公布关于三个新发展区的棕地数字可作参考之用。政府于2015年在洪水桥新发展区就土地使用情况作问卷调查，结果显示研究范围内202公顷的作业面积有67%用作货柜场、仓库及物流作业等三项用途；假设三个新发展区（包括洪水桥、古洞北和粉岭北及元朗南）合共约340公顷的棕地，同样有约67%的土地作货柜场等用途，有关土地面积逾220公顷。政府现计划在洪水桥新发展区预留约24公顷土地用作兴建多层式大厦，以容纳部分有关作业，另外两个新发展区却未有类似计划。这等港口后勤产业将因政府收回土地作发展用途，而令可供使用的土地预计持续减少，经营模式自会调整，包括放弃经营。

政府近年有关的规划工作看来积极，但实际土地供应仍然紧张。政府于2015年就改善葵青区港口后勤用地展开检讨，并于2017年初优化有关短期租约土地分配和管理机制包括修订租用条款；另外，6幅共约18公顷的港口后勤用地亦将以长期契约形式尽快批出，供货柜码头使用。屯门区是发展重点之一，政府在区内物色位置研究发展现代物流的可行性和优势；早于2014年发表的《施政报告》表示，预留屯门西两幅共约10公顷的土地作发展物流之用，但至今还未有确切推出市场的时间表；其中一幅约3.5公顷的土地现正进行前期预备工作，并计划于明年向城规会申请规划许可，有望于一至两年内推出市场。另外机场岛南货运区也预留约20公顷的土地，以支持转口、电子商贸及高增值空运货物的发展。

现时香港的土地供应短缺限制了不同产业的发展，海运及港口业是其中一个例子。粤港澳大湾区内的其他城市如深圳的竞争力却持续增加，香港如何可在大湾区发展规划发挥领导角色，并促进优势互补及避免恶性竞争，对推动本港未来发展至为重要。