撰文: 劉振江 仲量聯行國際董事

近期有兩項土地運用建議皆針對葵青貨櫃碼頭（葵青碼頭），包括搬遷碼頭及在貨櫃場上興建超高平台作住宅發展之用；而新界有大量土地用作港口後勤活動，近年不斷有要求要先發展該等「棕地」。另一方面，運輸及房屋局前局長張炳良教授在6月回覆立法會議員提問時指出，香港將致力鞏固國際海運中心的地位，提供更多港口後勤用地，不存在放棄香港港口的命題。

貿易及物流產業是本港重要經濟支柱之一，於2015年佔本地生產總值逾22%，包括貨運及倉庫服務在內的3%。政府於2014年發表《香港港口發展策略2030研究》的研究結果，建議葵青碼頭藉提供更多貨櫃堆場和躉船停泊位提升處理能力，以應付未來需求，從而保持競爭力。而自2014年至2016年，進出香港的貨物總計（包括空、 海、河運及道路運輸等）由3.26億公噸下降至2.83億公噸，減幅約13%；2005年至2014年的10年間的增幅卻為20%。葵青碼頭貨櫃吞吐量在2014年至2016年同樣錄得跌幅，約為15%，至1523萬個標準貨櫃單位。

葵青碼頭貨櫃堆場總面積為279公頃，周邊另有約100公頃的政府土地，以短期租約形式出租，支援葵青碼頭的運作。究竟用於港口後勤活動（包括貨櫃場、貨櫃車泊位、貨櫃車維修、物流作業）的新界土地面積有多少？這要待官方完成有關研究工作後方有答案。而政府早前公布關於三個新發展區的棕地數字可作參考之用。政府於2015年在洪水橋新發展區就土地使用情況作問卷調查，結果顯示研究範圍內202公頃的作業面積有67%用作貨櫃場、倉庫及物流作業等三項用途；假設三個新發展區（包括洪水橋、古洞北和粉嶺北及元朗南）合共約340公頃的棕地，同樣有約67%的土地作貨櫃場等用途，有關土地面積逾220公頃。政府現計劃在洪水橋新發展區預留約24公頃土地用作興建多層式大廈，以容納部分有關作業，另外兩個新發展區卻未有類似計劃。這等港口後勤產業將因政府收回土地作發展用途，而令可供使用的土地預計持續減少，經營模式自會調整，包括放棄經營。

政府近年有關的規劃工作看來積極，但實際土地供應仍然緊張。政府於2015年就改善葵青區港口後勤用地展開檢討，並於2017年初優化有關短期租約土地分配和管理機制包括修訂租用條款；另外，6幅共約18公頃的港口後勤用地亦將以長期契約形式盡快批出，供貨櫃碼頭使用。屯門區是發展重點之一，政府在區內物色位置研究發展現代物流的可行性和優勢；早於2014年發表的《施政報告》表示，預留屯門西兩幅共約10公頃的土地作發展物流之用，但至今還未有確切推出市場的時間表；其中一幅約3.5公頃的土地現正進行前期預備工作，並計劃於明年向城規會申請規劃許可，有望於一至兩年內推出市場。另外機場島南貨運區也預留約20公頃的土地，以支持轉口、電子商貿及高增值空運貨物的發展。

現時香港的土地供應短缺限制了不同產業的發展，海運及港口業是其中一個例子。粵港澳大灣區內的其他城市如深圳的競爭力卻持續增加，香港如何可在大灣區發展規劃發揮領導角色，並促進優勢互補及避免惡性競爭，對推動本港未來發展至為重要。