撰文: 叶文祺 团结香港基金研究员、朱泰亨 团结香港基金助理研究员

笔者经常与社会各界人士交流土地房屋问题。近日，笔者参与了社会服务联会举办的圆桌会议，当中不少热心房策研究员、市民及学者提供了很多非主流的意见，以供解决香港现时的房屋问题，而当中社会地产的话题值得我们探讨。    

社会地产原意就是希望透过创新方法以解决房屋问题，并为业主提供多一个选择，让他们不单止获得金钱回报，还可得到其他回报例如社会价值等等，从而建立社会信任，减低业主出租风险，及帮助社会有需要人士，形成共赢结局。

圆桌会议中提到其中一项社会地产模式，就是透过教会，运用其固有的社会资本(Social Capital)及网络，开展“良心包租公计划”，让持有多个单位的教会人士或善长以免租或低租值方式租给教会，再以教会资产及中介公司方式营造社区房，以低于市价的租值，转租于基层市民。相关建议有助减少空置房屋，更有效运用房屋资源，令基层受惠。

其实，除此之外，现时社会上尚有另一类型的社会地产模式，就是透过政府与社会企业合作，由政府批出空置物业或土地予社企，由他们自行管理及营运，为住屋有困难的住户，提供廉价的出租单位。其中，社会企业“要有光”的“光房计划”于深井营运的“深井光屋”项目，前身为九龙纱厂眷属宿舍，政府去年将此地交予“要有光”发展，现时已改建成一幢有逾40个单位、以平价租金租住予有需要家庭的大楼。项目提供的单位设备完善，而且环境清幽、单位光猛，远较一家数口要居于狭隘劏房的情况改善不少。

 解决基层住屋需要需正本清源

“良心包租公计划”及“光房计划”等无疑或多或少增加基层房屋供应，是值得支持和鼓励的，我们亦乐见更多团体参与社会地产。但鉴于现时住宅空置率只有约3.7%，已低于自然空置率水平，透过提升空置房屋的使用效率，成效未必足够大。而改建现有政府物业所提供的单位数量亦不多，例如深井光房只能提供约40个单位，难取代现时约86,000间劏房，改善住户居住质素。

在欠缺大面积土地的情况下，房屋再分配或小量增加廉价房实难解房屋严重不足之根源。正本清源，无论要实施以上政策，短暂纾缓住屋困难，抑或透过公营房屋建设，长远为基层或劏房住户解决住屋问题，均必需重启大型土地发展及填海计划，大规模增加土地供应。