撰文: 葉文祺 團結香港基金研究員、朱泰亨 團結香港基金助理研究員

筆者經常與社會各界人士交流土地房屋問題。近日，筆者參與了社會服務聯會舉辦的圓桌會議，當中不少熱心房策研究員、市民及學者提供了很多非主流的意見，以供解決香港現時的房屋問題，而當中社會地產的話題值得我們探討。    

社會地產原意就是希望透過創新方法以解決房屋問題，並為業主提供多一個選擇，讓他們不單止獲得金錢回報，還可得到其他回報例如社會價值等等，從而建立社會信任，減低業主出租風險，及幫助社會有需要人士，形成共贏結局。

圓桌會議中提到其中一項社會地產模式，就是透過教會，運用其固有的社會資本(Social Capital)及網絡，開展「良心包租公計劃」，讓持有多個單位的教會人士或善長以免租或低租值方式租給教會，再以教會資產及中介公司方式營造社區房，以低於市價的租值，轉租於基層市民。相關建議有助減少空置房屋，更有效運用房屋資源，令基層受惠。

其實，除此之外，現時社會上尚有另一類型的社會地產模式，就是透過政府與社會企業合作，由政府批出空置物業或土地予社企，由他們自行管理及營運，為住屋有困難的住戶，提供廉價的出租單位。其中，社會企業「要有光」的「光房計劃」於深井營運的「深井光屋」項目，前身為九龍紗廠眷屬宿舍，政府去年將此地交予「要有光」發展，現時已改建成一幢有逾40個單位、以平價租金租住予有需要家庭的大樓。項目提供的單位設備完善，而且環境清幽、單位光猛，遠較一家數口要居於狹隘劏房的情況改善不少。

 解決基層住屋需要需正本清源

「良心包租公計劃」及「光房計劃」等無疑或多或少增加基層房屋供應，是值得支持和鼓勵的，我們亦樂見更多團體參與社會地產。但鑑於現時住宅空置率只有約3.7%，已低於自然空置率水平，透過提升空置房屋的使用效率，成效未必足夠大。而改建現有政府物業所提供的單位數量亦不多，例如深井光房只能提供約40個單位，難取代現時約86,000間劏房，改善住戶居住質素。

在欠缺大面積土地的情況下，房屋再分配或小量增加廉價房實難解房屋嚴重不足之根源。正本清源，無論要實施以上政策，短暫紓緩住屋困難，抑或透過公營房屋建設，長遠為基層或劏房住戶解決住屋問題，均必需重啟大型土地發展及填海計劃，大規模增加土地供應。