撰文: 朱泰亨 团结香港基金助理研究员

近日，“土地供应专责小组”（专责小组）召开第三次会议，会上成员均不反对填海是增加土地供应，建立土地储备的可行办法。然而，社会上有关这点的争议甚大，而这争议源自于大家对现时香港土地短缺困境的看法有异，有人认为这是个土地供应“不足”的问题，而有人则认为是土地“分配”的问题。他们认为政府手上尚有大量可用的土地，足以满足未来香港经济及社会发展需要。要化解这个争议，我们需要检视政府是否有足够的“熟地”（即已经规划作住宅用途的土地、土地已完成收回、清拆及地盘平整、并附有适当基建设施的土地），其中一项便是政府手上的住宅用地。

检视香港“空置政府用地”

最近，团结香港基金发布第三份土地房屋政策研究报告，当中就有研究政府在2012年公布共391.5公顷所谓“空置政府住宅”用地。报告根据相关用地的发展潜力和最新情况，将上述的空置地块进行初步的整合及分类。研究发现很多地块都面积相对较小，形状不规则，并且紧邻现有道路或其他住宅区， 因此不大可能发展。以欧意花园旁的地块为例（图1），从地图中可见，这块地块只是屋苑与主要干道间的窄长区域，即是撇除居民反对，技术上亦难以发展。

其他较小地块亦通常代表以下各项：

1. 现有发展地区与道路之间的狭窄区域，例如屋邨的边缘地区。
2. 在较大发展地区的建筑物之间的区域（即建筑物间的空隙），例如屋邨内 各大厦之间的空间。
3. 山边的楼梯用地。

图1. 条纹状地块：欧意花园与北区九号干线之间（面积 = 4,486 平方米）

至于其他较大的相连地块，根据我们对这些地块发展潜力的初步分析，可以大致分为以下四类：

1. 截至 2012 年 6 月，被标为空置政府土地，但是在过去五年已出售／被分 配给房屋委员会作房屋发展。
2. 不大可能发展的地区：由于缺乏公共交通连接或目前被现有建筑物占用。
3. 未确定发展潜力的地区，不过很大机会需要进行大规模地盘平整工程、交 通改善工程，及／或重新安置临时建筑物／寮屋区以进行大规模发展。
4. 可发展的地区。

当中，可以在短期内作房屋发展的地块比例相当有限，而这些地块亦通常已被列入 2017/18 的卖地计划，或位于正推展的新发展区（如启德）范围内，并不能在已知的土地供应以外，带来额外的供应。而其他类别（未确定发展潜力的地区及不大可能发展的地区）即使可能发展，都需要进行冗长的前期工作，规模亦有限。以湖景花园旁的地块为例（图2），虽然面积相当大（13公顷），但因大多是较陡峭的天然斜坡，相关的地盘重整工程、清理和改善交通基础设施都会相当耗时及昂贵，而且亦会受到邻近居民的反对。

图2. 需要优化的斜坡绿化区：沙田湖景花园附近的地块（面积 = 133,357平方米）

欠缺“熟地”的后果是，政府被迫透过改划土地来增加短期房屋供应。遗憾的是，面对改划程序的困难，政府物色的210幅具房屋发展潜力用地现只有少于一半完成改划，亦直接导致未来五年公营房屋总供应量只有约10万伙，较目标14万伙少约三成！加上改划地一般较细小及零散，不便规划。正本清源，今天欠缺可用“熟地”乃源自于过去十多年土地供应大落后，为今天各项社会、经济硬件不足埋下伏笔，亦是政府过去多年未能成功建立“土地储备”的后遗症。