承接上篇《收回新發展區土地重奪主導權》於昨日刊登，筆者將從賣地表現分析未來房屋供應部署。回顧今個財政年度，政府首3季推出5幅住宅土地拍賣，當中兩幅流標，政府把荃灣油柑頭一幅土地交給房協興建港人首置上車盤；另外3幅分別以呎價2,000多元至7,000元賣出，整個財政年度暫時約70多億元賣地收入，估計就算最後一季的工業用地成功拍賣，對庫房進帳亦影響不大。

賣地不佳情況反映發展商對經濟前景並不樂觀，故不急於投地，反而更希望盡快散貨讓資金回籠，從而保住現金流。面對這情況，政府應如何應對？

拆細地皮權宜計 進帳難大增

為鼓勵發展商投地，政府可考慮將部分大面積地皮拆細出售，以降低發展商的投地成本及風險，亦希望有更多較細規模的發展商能夠參與投地。

然而，拆細地皮雖可鼓勵更多發展商參與競投，但技術上亦有不少考慮。首先，拆細地皮需要修訂規劃發展參數，包括基建容量及地盤出入口等。此外，拆細地皮對景觀、交通及土地運用效益亦有所影響，例如地盤之間的樓宇布局未必能夠完全協調，增加地盤之間不必要的分隔，減低地方的暢達性，可能需要額外的連接，亦減少可用的公共空間。

今個財政年度賣地表尚有8幅住宅土地，當中5幅地盤面積小於1.5公頃，不宜再拆細；另有3幅地盤面積大於2公頃，若評估合適，政府可作兩手準備，視乎情況拆細出售。

綜合而言，拆細地皮是鼓勵發展商投地的權宜之計，但在「現金為王」的環境下，政府始終處於被動角色，就算成功拆細地皮出售，始終未能像以往靠賣地為庫房帶來豐厚收入。

賣地表現欠佳 仍須維持供應

另一方面，據中原最新數據，2023年第四季一手私人住宅新盤貨尾升近2.3萬個單位，創逾20年新高。經濟前景未明朗，加上貨尾未清，發展商未必會積極入市投地，政府暫停今季售賣住宅土地，是回應市場的務實做法。

然而若長期停止興建私人房屋，未來又會出現房屋供應斷層。回顧上次經濟下滑經驗，當年政府採取「積極不造地」政策，雖激活樓市，但同時造成房屋供應短缺及一連串社會問題。在1997至2006年，公私營房屋落成量年均5.3萬個單位，但在2007至2017年大跌一半，到只有年均2.69萬個單位，使樓價在2003年的低位上升近5倍，公屋輪候時間最高升至6.1年。

現屆政府應汲取教訓，不應因為短期的經濟波動而停止造地，應繼續發展古洞北/粉嶺北及洪水橋新展區等已規劃的土地供應項目，並繼續推進新發展區的交通及其他基建項目，使未來熟地供應不會出現斷層。

然而現時推地但市場冷淡，不推地又影響房屋供應，又不想影響樓市，面對三難局面，政府可考慮把土地轉為興建資助出售房屋。

續建資助房屋 有序調整階梯

筆者認為最近荃灣油柑頭土地流標，政府隨即邀請房協承接興建首置單位的做法恰當。為避免房屋供應出現斷層，政府應維持每季供應住宅土地。如果土地未能成功拍賣，政府可邀請房協、市建局甚至房委會興建資助出售房屋或重置單位。

好處有以下幾點：一、既可確保房屋穩定供應，同時避免直接衝擊私人樓宇市場；二、建立更豐富的資助出售房屋市場，讓市民在市況下行的環境下，以可負擔價錢擁有自己物業；三、讓市民在市區重建過程中有更多換樓選擇；四、讓有能力的公屋用戶騰出單位擁有自置居所，重新分配給真正有需要人士，發揮社會安全網真正功能；五、有序調整各種房屋階梯，讓所有市民有機會向上流。

面對經濟周期調整，出現財赤實屬正常，政府不應自亂陣腳，應在市況下行周期中趁機撥亂反正，調整土地房屋供應策略，讓社會資源發揮最大效益。