筆者早已指出，置業不單是實際功用（utility），即有瓦遮頭的居住問題，而是事關貧富懸殊、有樓與無樓（the haves and the have-nots）族群有否均等機會分享經濟發展成果的公義問題。

無樓一族 難分享經濟成果

事實上，由美國選出總統特朗普，到英國「脫歐」，以至歐洲各國出現政治立場極端的民粹政黨上台，其主因都並非收入不均，而是財富或資產上的貧富懸殊。

例如，發生於2011年的「佔領華爾街」運動，正是針對財富不均。當時，美國最富有1%的家庭，擁有了全國三分一的財富，餘下99%的家庭則只擁有另外的三分二，亦產生了所謂「1% Vs 99%」的矛盾。

那香港的財富不均情況又是如何？本港沒有像美國統計部門般編制家庭財富的數據，但可以想像，決定財富差距的最關鍵因素肯定是有沒有物業的分別。所以令更多市民居者有其屋，包括「綠置居」及「租者置其屋」等計劃，都一定是個令社會更平等、更公義的利民政策。

而根據差餉物業估價署數據，可以估算全港私樓單位的平均市價在2017年為816萬元。假設物業是有私樓家庭總資產值的70%，則該家庭財富總值為1,165萬，相比申請公屋的最新資產上限44萬，並以此代表無樓家庭的財富總值，則前者是後者的26.5倍。若按目前的趨勢，這個差距更會在10年內倍增至50倍以上（見圖）！

(圖片來源：《香港經濟日報》)

有樓無樓 財富差距愈拉愈闊

但單是計算出財富差距並不足夠，我們還需討論，客觀而言，到底怎樣的財富差距才算得上「不公義」？

讀者不妨也想想，若你和你的鄰座同學出身家境相若，而你的同學是全班最勤奮、最聰明的一個（當然要撇除極端例子，如14億人一遇的馬雲等），你認為這個和你起跑綫一樣的同學，一生收入（lifetime income）及財富累積和班中的平均相差多少，才屬於合理範圍、算是公平合理（fair）？筆者問身邊高EQ的朋友，大概得出3倍至5倍的答案。

把這個比較推至最極端——你的鄰座同學不是別人，是可比我們特首林太的尖子：25歲成功投考500人爭一個位的政府政務官，起薪點5萬元。假設其仕途順利，平步青雲，40歲晉身首長級公務員，並於50歲出任D8薪級點的常任秘書長，還在55歲起連續兩屆被委任為問責官員，到65歲退休，以3%折現率計，這位尖子的一生收入現值大約是1億元（林太的數字當然會比此更高，因她50歲便當上發展局局長）。

相比今天的就業收入中位數每月1.5萬元，假設每年加薪5%，40年的收入現值約為1,000萬元，前者是後者的10倍。相信這應是一般人對於終身財富差距的「最大容忍極限」，因為當上特首的事業路途肯定是百中無一！

業主佔比 2004年起輾轉下跌

事實上，10多年前當財富差距超過10倍時，社會上便愈來愈多關於貧富懸殊、分配公義的討論，第一屆扶貧委員會也成立於2005年。可惜，除了在樓價大跌的1998至2003年曾經見過這種倍數外，香港的財富差距一直拋離這個範圍。如今，原來只要父母有資產能資助首期，相比只能靠自己置業的人，兩者之間的財富差距便可達27倍之遙，絕對是個「永不超生」、難以逾越的鴻溝！

這當然反映香港置業率低下的問題。若我們撇除資助出售房屋（主要為居屋和租置單位），這群需要補地價才能出售出租其單位的住戶，私樓業主佔全港家庭比率，自1990年至今近30年，基本上原地踏步，一直徘徊在35%左右，有關數字更自2004年起輾轉下跌！

因此，真正能受益於經濟增長帶來的財富的業主佔全港家庭35%，亦只是發達經濟體的一半左右！早前與前國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民碰面，他提及根據計量經濟模型（econometric model）分析，香港經濟表現其實低於潛質，筆者立時明白原因定是低置業率。像中國和新加坡的置業率都接近9成，經濟增長的財富效應幾乎全民受惠，進一步拉動消費之餘，人人都能置業安居，難怪港人總是羨慕新加坡的房屋政策！

為甚麼讀書比你差、工作付出比你少很多的人，會比你富有數十倍——而且是幾十輩子也不會追到！

如果大家認為以上的數字過於冷冰冰，未必覺得「到肉」，只要想像／回想一下過新年時，幾個家庭聚首一堂，問起現時30多歲的80後們「幾時拉埋天窗？」很容易便問到「咁上咗車未？」若你是其中一個80後小輩，望着坐你對面的表哥明明讀書比你差、事業上遠不及你努力和成功，卻只因舅父舅母資助而成功「上車」，你卻在連年捱貴租，「儲極都儲唔夠」首期，買得起求婚戒指卻買不起樓，會是甚麼感覺？

青年難儲首期 連年捱貴租

更尤甚者，你的業主則「奉旨」冷氣雪櫃壞了不找人來修理，加租收租卻準時過鬧鐘！很難怪這個年輕人會問自己「到底我做緊乜？」、「為甚麼我30年來謹遵父母老師教導，努力讀書、奮發事業，卻連最基本的『居者有其屋』都做不到？」我們還怎麼要求年輕人簽這張「社會合約」（social contract）？我們實需要反思，為甚麼在香港要達到「住」這最基本的人生需要都要這麼辛苦？要幫助三分二「無份」的港人有份分享社會經濟繁榮的喜悅，我們有責任支持土地供應專責小組的工作，並重新啟動「租者置其屋」計劃，替一個財富分配已極懸殊的社會，增加點點公義。