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2. 官僚程序制肘
(i) 綜合發展區(Comprehensive Development Area,簡稱CDA)
「綜合發展區」(Comprehensive Development Area,簡稱CDA)的任何發展都
必先獲得城市規劃委員會(城規會)許可,以促使綜合發展。然而,CDA往往因為業
權分散,難以整合;加上相關審批欠缺客觀透明的準則,以致耽誤多年都未能發展。現
時,有待完成審批的CDA,面積超過200公頃,可發展面積超過6,800萬平方呎。
(ii) 政府審批過程
本港所有發展項目的審批,主要由規劃署、地政總署和屋宇署主管。三個部門的審
批範圍有所重疊,但各自的技術定義卻未必一致。而且,審批過程要徵詢其他政府部門
的意見,部門間的溝通與請示往往造成延誤。
另外,地政總處計算改變土地用途所需要補的地價金額,機制並不透明。業界近年
有聲音指有關的計算基準和參數,可能未必反映最新的現實情況,令有意改變土地用途
的發展商卻步,變相拖慢發展。事實上,近年的契約修訂及換地交易宗數及住宅單位供
應,確比之前明顯下降。
III. 土地發展的更宏觀考慮
土地發展不只是關於找到足夠的土地興建所需建築物,還需要額外的「騰挪」空
間,例如足夠空間安置現時居於舊樓的居民、或是準備重建/搬遷的設施等。故此,在
計算未來土地需求時,其實還要加入「自然空置」的考慮。而且,要能夠在住宅區的附
近提供充足的配套設施以及就業機會,該區的土地要有一定的規模。
即使香港人口不再增長,若要令700萬港人的人均居住面積及平均享用到的配套設
施增加40%,便需要額外5,800公頃的土地,等於兩個大埔新市鎮。而香港的人口將在
30年後增至822萬,按此推算,土地需求將超過9,000公頃,比三個沙田新市鎮還大。
最樂觀的估計,目前已知的土地供應項目最多可以提供共約5,000公頃的土地,其
中包括未有詳細規劃的各填海工程及新界北發展區約2,000公頃。若發展過程沒有任何
阻礙(包括如期獲得立法會撥款、沒有司法覆核挑戰等),確是有望解決土地供應不足
的燃眉之急。然而,若要令港人的人均用地提升,追回90年代的增長速度,則還有一大
段距離。
本研究多次強調,土地並不只是用來滿足住屋需要。我們應該明白幾乎所有社會經
濟問題,其實都是環環相扣,互有關連,而且都有一個共通問題:土地不足。
解決社會經濟的問題超越土地供應的範疇。但土地供應肯定是解決方案的其中一
個重要元素。以安老政策為例,就算我們有完美的政策、無暇的監管、無限的醫療與安
老院人手供應也好,若然沒有新的醫院、新的安老院、新的長者社區中心,面對人口老
化,要讓長者生活過得更好,都只會是緣木求魚。
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