房屋供應解困可期 及早謀劃宜居未來

文章原載《明報》2023年11月7日
撰文 : 團結香港基金副總裁 葉文祺、團結香港基金研究員 梁躍昊、區浩馳

特首早前發表任內第二份施政報告，作為重中之重的房屋政策，繼續佔據不少篇幅，相關措施除了延伸過去一年的施政基礎，也有部分應對社會變化的新策略。筆者樂見報告內容有不少也回應了團結香港基金（基金會）一直以來的倡議，並有迹象開始逆轉過往房屋供應落後的趨勢。然而，這只是為解決「住得細」、「住得貴」兩個老大難問題踏出的第一步。為助力港人能夠「住大啲」、「住好啲」的終極目標，筆者將對此剖析，並提出3個主要建議。

「辣招」調整遇兩難 分割市場解困局

面對各界呼聲，政府一如預期在施政報告中提出「減辣」措施，包括縮短額外印花稅適用年期、降低買家印花稅和新住宅從價印花稅，以及為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」，積極回應了市場最新變化和預期。筆者對此表示歡迎，因為此舉除了增強樓市的承接力及流動性，緩解現時樓市的「冰封」狀况及盤活「換樓鏈」，也能夠便利市民因應需要改善生活質素。此外，措施也向外地人才發出鼓勵他們落地生根的積極信息，對本港「搶人才」有着正面作用。

然而，正如當局表示「減辣」是一個中間落墨、平衡各方利益的決定，背後所反映是本港私樓市場的兩難及矛盾局面。

私樓既是一種投資工具，同時也要滿足自住需求。投資者固然希望全面「撤辣」，從而降低投資收租的成本；惟用家則不希望撤辣，以保障他們的自住需要能夠被優先照顧。加上本港約有一半家庭是業主，另一半則是租戶，任何措施都難免「順得哥情失嫂意」。

因此，我們建議在現時的私樓市場之外，政府應該着力部署長遠建立一個分割的「永久居民市場」。這個市場包括出售公屋、綠置居、居屋和「港人首置上車盤」，單位可在毋須補價下轉讓，惟只能賣給香港永久居民，從而照顧港人的自住需求。至於現時的私樓市場可維持不變，繼續向包括外地人及投資者在內的所有人開放，其價格波幅將不影響民生。

延長保證期值得讚 逐步撤限促進流轉

要達到這個長遠目標，其中關鍵的一步，便是善用本港現存的資助出售房屋存量，特別是提供未補地價二手居屋買賣選項的「白居二」政策。

因此，筆者樂見施政報告中提出延長二手市場的最長30年按揭貸款保證期至50年，與早前基金會建議的方向一致。由於銀行會隨着剩餘保證期下降，逐漸收緊按揭年期和成數，若過了保證期，則最高都只能承做六成按揭，因此放寬保證期的安排，可令樓齡較舊的二手居屋單位都能承做九成按揭。此舉可令買家不必因顧慮按揭成數，而局限於購買樓齡較新的二手居屋單位，有助遏抑炒賣及高價成交情况。

但即便如此，二手居屋單位的流轉仍然受制於每年4500個「白居二」配額，而買家亦必須在購買資格證明書的一年限期內，簽訂臨時買賣合約。由於在限期即將完結時，賣家議價能力更強，二手居屋的高價成交往往在這些時候出現。有見及此，政府可考慮逐步取消每年配額和購買資格證明書限期，使買家不再需要一窩蜂地在限期前搶購單位，對市場交投起到穩定作用，並最終邁向全面開放「白居二」，使其融入「永久居民市場」。

提速提量展成果 乘勝追擊再提質

要讓「永久居民市場」有足夠吸引力，當中的單位必須可讓市民過着舒適及有體面的生活，這亦意味着公營房屋在質素和面積方面，需要提升。

目前，政府的重點主要在「量」方面，並且已取得一定成果。不論是短中期的5年期供應，或是長遠的10年期供應，今年的數字均比去年施政報告有所增加，強化了外界對政府改善過去公營房屋供應落後和「頭輕尾重」現象的信心。

隨着政府有望超額完成《長遠房屋策略》中所預計的需求量，加上公屋輪候時間趨於回落，則重點可在兩方面從「量」逐漸過渡至「質」。

首先，公屋和資助出售房屋的比例可因應未來供需變化，由現時的7：3逐步調整，以提供更多資助出售房屋，令公屋住戶能夠在房屋階梯上得到更多向上流動機會。這批住戶也會同時交還其居住的公屋單位，加快流轉之餘，也可讓例如劏房戶等其他公屋申請者的需求，在現有公屋存量中得到解決，充分善用公共資源。

其次是改善居住空間。據2021年人口普查數字，本港家庭住戶的人均居所樓面面積中位數，約為172平方呎。筆者建議政府可利用公營房屋起示範作用，在較後年期建成的單位開始提升單位面積，從而達至《香港2030＋》規劃策略最終報告中提到的，人均居住面積215至237平方呎之目標。

總括而言，今年施政報告延續了本屆政府的務實作風，並在化解「住房難」問題上取得階段性的成果。隨着解困曙光漸現，當局有「底氣」可採取更前瞻性的目光，為未來及早策劃。

雖然前路仍然漫長，但只要政府定下明確目標、社會各界方向堅定，我們定能夠一步一腳印地建立穩健基礎，令香港邁向一個更宜居的城市。