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序言
香港土地供應短缺，房屋一直是市民大眾最關注的問題。簡單來說，
市民被迫「住得細」，原因是土地「造得少」，而政府對未來的需求亦
「估得低」。房屋求過於供，帶動本地物業價格激升，遠超過通脹水平。
基於這個原故，市民生活質素不升反降，同時大大削弱了香港作為國際
商業中心的競爭力。有鑒於此，團結香港基金（基金會）認為，土地與
房屋問題是香港目前面臨的最大挑戰。
在過去三年，基金會對本港的公私營房屋市場進行研究與分析，提
供定期的供求估算，同時透過政策倡議提出解決方案。在《土地房屋政
策倡議系列》的第三份報告中，我們就 2018 至 2022 年的私人房屋供應
作出全面預測，並輔以其他各項最新的研究結果，探討窒礙香港開發更
多宜居住、宜工作空間的原因。
在研究過程中，我們注意到近年新建成的住宅單位平均面積越來越
細小。換句話說，現今樓價越升越高，單位卻越縮越小。其中，超小型
單位的建成數目，由 2014 年的 64 個增至 2019 年的 1,066 個，增幅達
17 倍，市民被迫「住得細」。這些坊間稱為「納米樓」的單位不足 215
平方呎，僅足夠停泊 1.6 部普通的四門房車。
導致香港房屋市場供應不足的主因，是香港過去 10 多年停止開發
新土地，土地「造得少」，致令可供發展的地皮買少見少。於是，土地
改劃成了主要的土地供應來源，但由於改劃前期工作繁多複雜，需時較
長，更須經過公眾諮詢，致令不少項目出現多番延誤，效率偏低之餘亦
充滿不明朗因素。
更為值得關注的是，我們發現土地與房屋的實際需求，遠高於
政府於「香港 2030+：跨越 2030 年的規劃遠景與策略」諮詢（「香港
2030+」）的估算。按照我們的分析，政府「估得低」是基於過份保守，
沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。我們認為
香港未來 30 年將需要超過 9,000 公頃新增土地（約等於三個沙田新市鎮
的面積），而不是政府估計的 4,800 公頃。基金會再次呼籲於維港以外進
行大規模填海造地，開發新市鎮，以應付日益嚴峻的土地房屋短缺挑戰。
04 | 土地規劃的不足 : 住得細、造得少、估得低
