Page 7 - land_and_housing_research_report_chi

「香港 2030+」的不足：
土地需求預測的新視角

我們認為「香港 2030+」的土地需求預測過於保守。政府的預測未
充分考慮到目前土地資源短缺的情況，亦低估了因改善香港人生活質素
而帶動的需求。

香港人口密度高丶人均居住面積低，早已為人垢病。 香港的人均居
住面積為 170 平方呎，明顯落後於鄰近城市。如果要趕上新加坡，我們
便需要在「香港 2030+」的預測上再增加 60％的住宅用地。

除住宅用地外，「香港 2030+」也未考慮到寫字樓、酒店及零售、會
議及展覽、醫療機構、體育康樂用地及其他關鍵配套設施的現有短缺。
政府的預測並不足以提升香港作為國際樞紐的競爭力，亦難以為人口老
齡化作相對規劃。若計入前述的低估和遺漏，以及提高我們生活質素的
需要，我們估計未來 30 年香港需要超過 9,000 公頃的土地，幾乎是政府
估計的 4,800 公頃的兩倍。

土地來源方面，我們留意到由於環境保護的原因，香港有 62％的土
地因法律或監管限制而被「鎖定」或「半鎖定」，為不能開發用地。這些
土地包括被指定為郊野公園或環境敏感地區，或綠化帶用地。由於大部
分現有的土地不能發展，我們相信為長遠計，最有效增加土地供應的方
法是在維港以外水域進行大規模填海。 與其他土地供應渠道相比，填海
是唯一可以提供大片平整、優質土地的長遠解決方法。

至於短中期，我們需要繼續積極進取，多管齊下增加土地供應。為
此，我們詳盡翻查公開檔案資料，尋找到兩幅位於十四鄉的過去被忽略
而又具發展潛力的山坡地皮（「未劃分山地」），可作有限度的公營房屋
發展。 這些地區既非郊野公園或環境敏感地區，也不包括在任何分區計
劃大綱圖，極具政府認真參詳價值。

06 | 土地規劃的不足 : 住得細、造得少、估得低