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2. 土地需求豈止房屋

前文深入檢視了房屋供應的最新情況，本章會探討不同類型物業（包括住
宅、商用物業和社會「硬件」）的需求，從而評估本港不同房地產領域的最新供需
動態。

2.1 房屋市場

正如上章所述，隨着現屆政府致力增加住宅用地供應，與前十年（2006 年
至 2015 年）相比，未來幾年的住宅單位的供應量預計將顯著增加。然而，考慮到
最終用家的住屋需求，我們相信此等增幅未必會導致住宅市場供應過剩，而可能只
是滿足了市場上尚待滿足的住屋需求。

事實上，最近發佈的統計資料顯示，2015 年的私人住宅物業市場空置率處
於 1990 年以來（即過去 25 年來）最低水平。由此清楚可見，市場上仍然存在顯著
的供需失衡（圖8）。

圖 8. 私人住宅物業市場空置率

資料來源：差餉物業估價署。
家庭組成是住屋需求的重要因素之一。過去 30 年的數據分析顯示，家庭
組成背後的推動力在近年相當強勁。例如，在 2011 年至 2015 年期間，每年平均初
婚、活產嬰兒（僅包括父母雙方皆為香港永久性居民）及離婚合計數目，比 1986
年至 1995 年期間的相應數字更高（圖9）。此三項因素是家庭組成的最重要推動力。
換句話說，近年由人口狀況所帶動的住屋需求應相當可觀。然而，比較上述兩段時
期，整體房屋落成量竟銳減約 60%（圖 10）。

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