因時制宜從善如流 優化造地策略
文章原載《經濟日報》2023年11月8日
撰文 : 團結香港基金副總裁 葉文祺、團結香港基金高級政策倡議經理 王雲豪、團結香港基金研究員 梁躍昊
今次施政報告預測未來十年熟地供應將達3,370公頃，筆者十分認同今屆政府持之以恒的造地決心。回顧上次樓市下滑經驗，當年政府採取「積極不造地」政策，雖成功激活樓市，但同時帶來土地房屋供應短缺問題，導致各項「辣招」陸續出台；直到今天大環境經濟氣候轉差時，社會又出現「撤辣」呼聲。為避免當年鐘擺式的土地房屋供應策略造成不必要的社會動盪，政府除了要追趕多年土地房屋供應不足問題外，更要製造土地儲備，為長遠發展作好準備。
審慎計成本回報周期 緩急有序
面對「北部都會區」（北都）及「交椅洲人工島」等多個大型發展項目，施政報告建議成立「大型發展項目融資委員會」，為各個項目研究不同融資方案，解決現金流不足的問題。筆者相信新成立的委員會將作明智部署，謹慎計算各項目的成本回報周期，維持政府一貫審慎理財原則。
政府今次公布的《北部都會區行動綱領》（《行動綱領》），首次列出北都未來十年主要項目的發展里程碑。筆者嘗試綜合《行動綱領》及施政報告提到的其他發展項目，分析如何進一步優化未來香港的造地策略。
由於北都幅員甚廣，筆者認同行動綱領把北都細化成四大發展區域，按項目成熟度及迫切性，集中資源作策略性及按序發展。例如行動綱領把洪水橋定位為高端專業服務和物流樞紐，政府預計已規劃的洪水橋站與附近的商業及商住用地發展，能同步在2030年完成，實現「基建與發展同步」原則。預計現時的港深西部公路暫可應付物流樞紐及高端專業服務的發展需要，故此港深西部鐵路及洪水橋/厦村智慧綠色集體運輸，則可按進度與整個洪水橋發展區在下階段同步完成。
至於新田科技城方面，現時興建中的河套區只有西面一個進出口，落馬洲支綫與河套區亦有段距離，規劃中的北環綫、北環綫支綫及北都公路會在十年後才啟用，但河套區首三座大樓會在2024年底陸續落成，就算有創科機構進駐，創科人員亦不能便捷往返內地及香港各區。
縱使行動綱領建議會興建「跨河橋樑小口岸」，為河套區與皇崗提供便捷的跨境設施，但交通基建發展仍大幅落後創科發展需要。故此，政府必須爭取時間，加快興建北環綫及相關支綫，並考慮優先擴闊現時的新田公路，待2025年建成新皇崗口岸聯檢大樓，實行「一地兩檢」安排後，隨即重建落馬洲口岸及以東的棕地。
當河套區及落馬洲口岸發展到一定規模及完成北環綫支綫後，才開發濕地上的創科用地及北都公路。由於現時不少規劃中的創科用地均位處濕地，要做到平衡發展與保育會是極大的挑戰，考慮到現時的保育框架下，社會十分關注發展方案如何影響日後的保育政策，故此舉可讓政府爭取時間興建基建及向社會進行解說，共同設計規劃，並提升濕地質素的發展及保育並存的方案。
行動綱領亦有提出口岸商貿及產業區，當中包括已發展中的古洞北及粉嶺北新發展區。政府預計古洞北站於2027年竣工，能配合居民遷入時間。至於新界北新市鎮及羅湖/文錦渡，則仍在規劃階段。由於3個口岸已建成，再加上香園圍公路，行動綱領所建議的各種新興產業可利用現有基建按部就班升級轉型。故此，政府建議北環綫東延綫、新界東北綫及北都公路可按時機成熟時興建。
值得注意的是，行動綱領會探討在此區設立「組裝合成」發展用地，筆者十分同意在香港預留土地推廣「組裝合成」建築方法，然而此區遠離海岸，需考慮運送建築材料及製成品是否方便及合乎成本效益，建議政府可以考慮龍鼓灘為另一選址。
人工島方案 宜研單島代替三島
行動綱領有提及北都如何配合交椅洲人工島發展，筆者同意延長港深西部鐵路連接交椅洲人工島。然而，由於交椅洲人工島是由「無」到「有」的發展項目，需要有周詳的發展部署才能全速展開，特別是填海造地與基建必須同步一體化進行，讓交通基建及相關公用設施能於填海階段同步在地底鋪設，避免不必要的挖掘回填工程，減低興建成本。
此外，政府亦應重新考慮以單島代替三島發展方案，減低填海成本及不必要的基建接駁，發揮核心都會區的優勢。
施政報告預計在2025年啟動將軍澳第137區工程，2030年會有首批居民遷入，屆時對現有將軍澳的交通基建帶來壓力，政府應爭取時間興建將軍澳綫南延綫及將軍澳-油塘隧道。
綜合而言，洪水橋站及古洞北站已按計劃同步發展；北環綫及其支綫則要加快興建追上新田科技城發展；港深西部鐵路、北環綫東延綫、新界東北綫、北都公路、將軍澳綫南延綫及將軍澳-油塘隧道，則仍可依賴現有基建爭取時間稍後發展。
若以上各個項目發展順利，政府便應進一步拓展中鐵綫及沙田繞道，加強北都及交椅洲人工島的協同效應，讓「北部都會區」成為港九與內地的中樞。
檢討基建設計 適時審視政策
筆者十分欣賞現屆政府能因時制宜適時檢討政策。首先今屆政府已意識到「基建先行」的迫切性，從善如流，將於明年重新啟動東九龍及啟德集體運輸系統，有望實現起動九龍東成為CBD2的願景。
施政報告預計在2025年啟動將軍澳第137 區工程，2030年會有首批居民遷入，屆時對現有將軍澳的交通基建帶來壓力，政府應爭取時間興建將軍澳線南延線及將軍澳-油塘隧道。
另外，施政報告亦承諾不會再改劃「綠化地帶」作大規模發展，考慮到一般「綠化地帶」及郊野公園邊陲地帶位置偏遠，亦涉及大量斜坡，若要發展相關土地，需要增建大量基建設施及進行平整工程，遑論日後可能衍生的維修斜坡費用，成本效益低。近期的颱風及黑雨，為香港帶來的山泥傾瀉等場面歷歷在目，若非不得已，此等地帶不會是理想的造地選項。
筆者期望政府能夠繼續聽取社會意見，利用發展契機，因時制宜，適度審視發展政策，真正解決深層次土地房屋問題。
