房策縮窄貧富差距 造地改善經濟民生

團結香港基金10月23日發表「土地房屋政策研究」系列的第三份報告，報告從土地及房屋兩大議題著手，提出政府應改革公營房屋政策使其以置業為本，以改善資產分布不均，拉近貧富差距。報告又建議政府推出「補貼置業計劃」，以建築成本出售公營房屋，同時鎖定補鎖金額，不再隨樓價浮動，與民共富。報告重點如下：

1.  解決基層市民短中期的住屋需求，必需多管齊下：公營房屋嚴重供不應求，在短中期尤為突出，政府必須解決基層市民的住屋需求，基金會支持政府以「公私營合作」模式，加快增加房屋供應；

2.  幫助香港市民置業，分享經濟繁榮成果：建議政府盡量幫助港人置業，讓更多香港市民擁有資產，透過土地、樓價升值分享經濟繁榮成果，拉近貧富差距；

3.  鎖定資助出售房屋補價金額，與民共富：促請當局正視現行資助出售房屋（如居屋、租置單位）補價機制讓市民「望塵莫及」的情況，建議以建築成本定價出售公營房屋單位，並鎖定補價金額，與民共富；

4.  釋放土地價值，讓公帑用得其所：建議把「鎖定補價金額」機制擴展至所有新建的資助出售房屋，以釋放土地價值，確保公營房屋制度的財政穩健及可持續性，讓公帑可以運用在其他有需要的範疇；

5.  盡快在維港以外重啓大型填海，發展新市鎮：香港需要大片、平坦、完整的土地，以支持規劃完善、配套充足的新市鎮發展。在眾多土地供應的選項中，較具成本效益、較少爭議、亦一直行之有效的方法，就是在維港以外重啓大規模填海；

6.  建立具規模的土地儲備，按需求調節供應：過去十多年，香港並沒有落實和完成大型土地發展，致令現時各類物業的供應都捉襟見肘。長遠治本之策，是建立具規模的土地儲備，讓政府可以因時制宜，按社會和經濟的不同時段需要，調節土地供應。

建議推出「補貼置業計劃」：以建築成本出售公營房屋，鎖定補價金額

報告分析，過去十多年，房屋供應嚴重不足，房屋階梯失效，公屋住戶欠缺置業機會，而資助出售房屋（主要為「租者置其屋」（租置）及「居者有其屋」（居屋））業主因現有補價機制的缺陷，無法追上與市價掛鉤、水漲船高的補價金額，令其難以離開公營房屋體系，「換樓」至私人市場。同時，公屋的建築和營運成本依賴持續補貼，長遠對政府的財政狀況造成壓力。現有公營房屋政策，對公屋租戶、租置及居屋業主、政府三方均未能達致最佳成果。

是次研究報告由香港大學黃乾亨黃英豪政治經濟學教授王于漸領導。他認為，現時的公營房屋政策令土地價值無從釋放，政府應該幫助港人置業，讓更多住在公營房屋的市民擁有資產，透過土地、樓價升值分享經濟繁榮成果，拉近貧富差距；加上公屋的建築及營運成本，為政府帶來沉重的財政負擔，長遠而言，香港必須面對房屋改革的問題。他指出，政府應檢視現行公營房屋的財政模式，確保制度穩健及可持續性，讓公帑可以適得其所地運用在其他有需要的範疇。

基金會倡議的「補貼置業計劃」是一個以置業為本的房屋政策，以建築成本定價出售公營房屋單位，並鎖定補價金額，與民共富。以市值400萬（港元，下同）的單位為例，假設售價為100萬，兩者相差的300萬為未來補價金額，將在最初購買時鎖定，不再隨樓價浮動，讓有關住戶按本身能力做可預期的計劃，在條件充足時完成補價，成為擁有單位全部業權的「真業主」。

政府可以考慮在補價釐定機制中加入不同元素，以鼓勵買家完成補價，包括：提前清償補價折扣優惠、就未繳付的補價在禁售期後收取利息、分期償還未繳付補價，以及當單位市值下跌時平均下調補價等。

報告建議政府分四階段推行「補貼置業計劃」：首先推行先導計劃，出售「補貼置業計劃」單位予「綠置居」、新建成居屋、「首置上車盤」的合資格住戶。假如先導計劃受歡迎，則擴展至未來所有新落成公營房屋。之後，政府可以考慮容許現有居屋和租置屋業主按「補貼置業計劃」的補價機制選擇補價，最後則分階段私有化現存的公屋單位。報告指出，如計劃在各階段順利推行，30年後全港可有大約七成半家庭成為業主。

團結香港基金創會主席董建華先生表示：「行政長官林鄭月娥在剛發表的首份《施政報告》中，努力回應社會種種訴求，用心良苦，令人欣慰。就本港的房屋政策，特首提出『以置業為主導』，並致力建立置業階梯的方針，我十分認同。古語有云『有恆產者有恆心』，當更多香港市民擁有自己的物業，能分享香港經濟繁榮的成果，社會亦會更加安定和諧。」

土地政策建議：維港以外大幅填海　造地為民生

土地房屋短缺問題非常嚴峻，特別是公營房屋供不應求的情況在短中期尤為突出。基金會認為，政府必須採取多項措施解決基層市民的住屋需要。短中期方面，報告建議透過公私營合作，釋放私人土地儲備的發展潛力。政府可以考慮透過包括道路基建、上調地積比等政策配套，增加相關土地的可建房屋數目，而私人土地擁有者則補足地價，並須在過程中幫助政府興建指定比例的公營房屋。基金會相信，若能盡快出台一套公平、透明的機制，公私營合作有潛力成為短、中期土地房屋供應一條實際可行的出路。

報告建議政府成立「土地發展專員辦事處」，統籌有關土地發展的審批工作，並增加資源予相關部門，加快審批程序，拆牆鬆綁，從而加快土地及房屋供應。此外，政府應繼續推動不同審批部門統一技術定義及標準。報告亦分析樓市成交數據，指出多項需求管理措施已存在8年，有可能長期壓抑了非炒賣、非投資的真正本地用家需求，促請政府仔細檢視相關措施的成本效益。

長遠建議方面，報告指出香港需要大片、平坦、完整的土地，以支持規劃完善、配套充足的新市鎮發展，並建議繼續在維港以外進行大規模填海，因這是眾多土地供應的選項中，較具成本效益、較少爭議、亦一直行之有效的方法。今年4月，基金會曾提出在長洲南、將軍澳、屯門等地大幅填海的建議，長遠可提供共3,500公頃土地。如有關建議落實，可進一步考慮將現時散布於全港海岸線的港口作業設施，包括葵涌貨櫃碼頭，整合於新的長洲南人工島之上，騰空寶貴的市區用地，以供發展或優化海濱之用。

報告又指出，今天坊間討論的所謂『市區閒置官地』或『預留鄉村式用地』，其實大部分都是散落零散、無法支持大規模發展的地塊。長遠而言，香港需要建立土地儲備，讓政府可以因時制宜，按社會和經濟的不同時段需要，調節土地供應。