政府應進一步精簡土地發展程序

文章原載《文匯報》2022年12月12日
撰文：團結香港基金研究總監及土地及房屋研究主管 葉文祺、土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 許雅婷

特區政府近日向立法會提交精簡發展程序的條例草案，就發展過程低效的問題對症下藥。土地發展涉及規劃、環評、諮詢、收地、工程等諸多步驟，過程中不時需要重複處理類似事宜，一些步驟亦沒有定下清晰時限。種種問題疊加，形成造地漫漫無期的現況。以洪水橋新發展區為例，自2007年開展規劃，第一批居民在2024年(即17年後)才可遷入，而整體落成更要等到2038年，發展周期長達31年。就此，精簡程序的修例建議可望壓縮發展周期，把進行法定程序所需時間縮短8至18個月。

不過，相對10多年的發展周期，加快幾個月只是杯水車薪，而發展局預計未來大規模項目「生地變熟地」的時間會由13年大幅減至7年，光靠修訂法例顯然不夠，更重要的是一併檢視及精簡法定程序以外的行政工作。

譬如單是處理換地申請就有不少改善空間。首先，當局應該定下換地程序的時限。換地及契約修訂是私人住宅的主要來源。然而，有別於城市規劃程序及圖則審批需要遵從法定時限，土地行政沒有清晰的審核時限，修契過程往往緩慢冗長，一個項目動輒用上幾年時間才能獲批。

另外，政府亦可提早處理大型發展的換地申請。在大規模項目中，當局完成較前期數的基建工程之前，一般不會處理其餘期數的換地申請。換言之，部分可盡早發展的私人土地，需要配合政府工程進度而「坐冷板凳」。因此，當局進行第一期工程時，亦應啟動餘下期數的換地程序，如果用地未有道路、排水、排污等基建，可在換地申請加入條款，委託申請人進行工務工程。

條例草案與今年3月的建議大同小異，而當局諮詢不同持份者後，亦納入相關意見。例如由原本建議城規會選擇性邀請申述者出席公聽會議，改為保留現行安排，惟申述人必須親身出席而不是授權代表。此安排可善用城規會的時間，並保障申述人士表達意見的權利。不過，部分業界的疑惑仍未獲解答，例如當局建議省卻《城規條例》第12A條申請公眾諮詢，固然可避免與修訂圖則過程的諮詢重複，但當局要留意第12A條申請獲批、而後來修訂圖則卻接獲大量反對意見的尷尬情形。就此，當局應讓公眾通過其他方式陳情，以便城規會盡早考慮有關意見。

縱使公眾參與的權利在修例後仍受保障，但一般市民未必深入了解各項條例及步驟千絲萬縷的關係，因而誤會精簡程序等同削減諮詢。就此，政府要着力做好解說工作，特別是提高資訊的透明度，將整個提速後的發展周期清晰展現出來，釋除市民疑慮。