「滯銷」只屬一葉障目  資助房屋使命續存

文章原載《信報》2024年5月25日
撰文 : 團結香港基金副總裁 葉文祺、團結香港基金土地及房屋研究主管 梁躍昊

差估署資料顯示，「撤辣」後私人住宅售價指數在3月按月回升，但相較去年及2021年歷史高位，仍下跌分別超過13%及23%。與此同時，近期私人住宅和資助房屋的銷售氣氛出現顯著落差，前者成交宗數回升，更出現一些「熱賣」新盤；後者卻被指銷情不佳，例如「居屋2023」的三個安達臣道項目及市建局的首置項目煥然懿居第三座，截至4月下旬分別仍有約三成單位未能售出。有見及此，坊間有部分意見直指樓價回落後，資助房屋已失去需求及功能。筆者則認為要作客觀判斷，還須深入理解近期導致資助房屋銷情放緩的因素。

可負擔置業需求仍在

參考各資助房屋申請資格，可推論樓市下行時其潛在流失的三類準買家：第一類是收入較高，接近資助房屋入息限額的「上層中產」，樓價下跌變相提高了他們的置業負擔能力，因此轉投私人市場；第二類是收入在全港月入中位數附近的「核心中產」，考慮到直至去年香港樓價對收入中位數比率仍達18.8倍，因此即使樓價回落仍暫時難以負擔，鑑於資助房屋置業機會一生僅有一次，因此在市況波動時「按兵不動」也不難理解；第三類是收入符合公屋入住資格的「綠表家庭」，他們雖也有意置業上流，但除非生活質素能顯著提升，否則也無絕對誘因為此放棄租金低廉的公屋單位。

綜觀上述，資助房屋仍是「核心中產」和「綠表家庭」的唯一置業選項。事實上，根據2023 年的住戶收入分布情況，符合資助房屋申請資格的住戶佔全港住戶總數近40%，但 1997 至 2023 年期間，資助房屋佔新落成房屋的比例僅為10%，這表明資助房屋在新落成房屋單位中所佔比例並不足夠。此外，過去當每次有任何種類的資助房屋項目開放申請時，包括目前的所謂「滯銷」項目，均出現大幅超額認購十倍以上情況，反映廣大市民的可負擔置業需求還遠未被滿足。

至於為何置業需求仍在，卻未能在近期資助房屋銷售中充分反映，筆者認為背後原因離不開資助房屋定價落後於市場變化，以及單位質素有待進一步提升。

資助屋定價落後市場

根據目前定價機制，當局會按照評定市值，為居屋項目計算一個折扣率，令月入達全港中位數的家庭能夠動用不超過其入息四成作按揭供款，選購大部分推售單位；至於綠置居及首置項目，則是在居屋折扣率之上額外再加減一成折扣。問題的關鍵，在於定價日期與實際揀樓之間一般相隔半年，當市場進入下行周期，就會出現資助房屋定價折扣被樓價跌幅「蠶食」的問題。

舉例來說，「居屋2023」早在去年7月已按當時評定市值計算並公布定價，當時公布的折扣率為38%，然而相隔半年到今年1月揀樓時，差估署私人住宅樓價指數已下跌約一成。由於目前資助房屋訂定售價後便不會再作更改，因此在交易一刻能反映市場變化的唯一做法，只有調低折扣率至30%。

考慮到過去資助房屋市場流動性低，絕大部分申請者置業後都不會選擇補價轉售，因此下調折扣率難以成為準買家選擇購買資助房屋的明顯誘因。相反，對於置業預算「掹掹緊」的中產家庭而言，資助房屋能夠緊隨私人市場下調定價，從實際上減少他們的首期和供樓負擔，才能構成具吸引力的可負擔置業機會。

因此，各資助房屋機構實在有必要在定價部署上更具彈性和「貼市」，並在市場推廣上反應更迅速，方能在樓市出現波動時，繼續體現和突顯資助房屋作為可負擔置業機會的定位優勢。

綠置居入手提升質素

此外，單位質素，尤其是單位面積，是「綠表家庭」置業決定的重要考量，這在過去綠置居銷售中充分反映。舉例來說，儘管「綠置居2019」超額認購達12倍，反映了「綠表家庭」的置業渴求，但在揀樓程序結束後卻有多達523個單位仍未能成功售出，且全部皆為納米單位，顯示了小型單位不受歡迎的事實；又例如，2020/21年度推出的綠置居項目啟鑽苑開放申請時備受追捧，超額認購33倍，但截至今年3月底卻錄得157宗被沒收臨時訂金的撻訂個案，其中近九成涉及400平方呎以下面積較小的單位。

筆者在剛發布的《香港房屋趨勢導航2024》報告中預測，未來公私營房屋供應大致穩定向好，並有條件將房屋政策重心從「提量」轉為「提質」，特別是需要增加可負擔置業機會和提升居住面積。然而，考慮到目前增加可負擔置業機會時，必須同時兼顧公屋輪候時間達標。因此，當局可先利用綠置居與公屋的「可互換性」，在未來五年時間以增加綠置居供應作為起步，並在之後更大幅度地調整整體資助房屋供應比例。

與此同時，為鼓勵「綠表家庭」交還所住的公屋單位並自置居所，當局也有需要逐步提高資助房屋單位面積。

總括而言，資助房屋近期的「滯銷」現象並不反映長遠置業需求流失，只要未來積極調整定價策略，持續提升單位面積，提供可負擔置業機會之餘深化「高性價比」定位，相信其使命仍遠遠未見終點。