只爭朝夕 解開港房地「三低」死結

文章原載《經濟日報》2021年5月12日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺﹑高級研究員 潘灝儀

[閱讀相關研究報告]

居住環境對於個人的身心健康至關重要，尤其對於基層市民而言，近幾十年來的經濟騰飛，並沒有為他們的生活環境帶來太大改善。面對土地及房屋短缺的問題日益惡化，我們一直以來不斷提醒大眾切勿掉以輕心。本港正陷入熟地供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結中，除住宅落成量將持續減少外，我們亦預計新落成的住宅單位將會愈來愈細。

缺大型發展計劃 土地供應枯竭

過去20年香港缺乏大型土地發展計劃，導致可發展土地供應量逐漸枯竭，政府手頭上的熟地寥寥可數。以可供私人住宅發展的土地為例，可建單位由3年前熟地供應高峰時的25,500個，下跌至本年度13,020個的水平。

量低之餘，質素亦有所下滑。由於過去一直缺乏大規模及規劃周詳的新市鎮發展，因此可即時用作大型及高密度住宅發展的優質土地正逐漸減少，相反「蚊型地」則愈來愈普遍。在政府賣地計劃中，可提供少於100個單位的「蚊型地」比例，在短短6年之間由10%急升至40%，例如醫院道內地段第8872號的地盤面積僅為463平方米，且位於陡峭斜坡上，而西寧街及域多利道內地段第9069號的地盤面積則僅為537平方米，且該地盤被密集的工業大廈包圍。

「蚊型地」會被發展成「牙籤樓」，地皮缺乏相應的配套設施，而細小的空間已經要承載一家幾代人，現時規劃的發展日益偏離宜居的理想。

此外，在來年的賣地計劃中，亦有不少地皮屬於未能作即時發展的生地，部分正等待《分區計劃大綱圖》的修訂，部分則尚待清理，例如屯門青山公路-大欖段的地盤內有一個規模較大的寮屋區，須進行額外的土地清理及重置工作。由此可見，政府在覓地建屋方面雖已殫精竭慮，但每每事倍功半。

另一方面，政府控制的供應來源，在所有私人住宅用地供應渠道中所佔的比例正在下降，可見其在土地供應上的匱乏。在所有土地供應渠道中，來自政府賣地、鐵路項目、市區重建局項目的土地供應，均可視為政府控制的供應來源。在2020/21年度所有供私人住宅發展的熟地供應中，由政府控制的供應僅佔67%，而2013/14年度及2015/16年度分別曾錄得89%及88%的最高水平。

落成量低 房屋供應持續落後

盡管私人住宅落成量去年呈現一次性反彈，但縱觀私人住宅的發展周期，自2018年中起的放緩趨勢並未改變，未來5年私人住宅落成量，預測年均只有約15,000個單位，較去年實際落成20,900個單位少28%。

私人住宅發展周期中，每一個階段均呈現了持續的放緩。我們在2018年首次論及發展周期放緩的現象，而按過去兩年的數據所示，放緩的趨勢並未有逆轉迹象。先從賣地說起，在熟地上興建的住宅單位數量自2017/18年度起減少了49%；而在施工階段，上蓋建築工程動工量自2017年起便減少了69%，創下了6年新低。在物業銷售方面，已獲發預售樓花同意書的住宅單位數量自2018年起大幅下降了41%，創下了5年新低。由此推算，2021年至2025年的每年平均住宅單位落成量，也預計將較2020年下降28%。

公營房屋方面，則預計未來4年的年均供應量為21,800個單位，較《長策》目標落後28%；而由於公營房屋的動工量一直落後於長期目標，因此落成量累計相當分量的短缺。僅在過去8年，估算累計短缺的公營房屋落成量就相當於13.5條彩虹邨。

單位愈住愈細 影響居住質素

供應短缺亦對居住質素帶來負面影響，市民不但會「愈住愈貴」，更會「愈住愈細」。按單位面積細分私人住宅落成量，實用面積為430平方呎或以下的甲類單位比例從2005年至2009年期間的10%，穩步增長到2015年至2019年期間的34%，預計數字將會進一步攀升，佔2020年至2024年期間預期落成量的43%；未來新落成私人住宅單位的平均建築面積，則預計將於2024年跌至小於600平方呎（以實用率8成計算，實用面積將小於480平方呎），比2012年小了近3分之1。事實上，近年市面上除了「劏房」及「貨櫃屋」外，還湧現了不少「納米樓」甚至是「太空倉」，當中「太空倉」面積最小只有約20平方呎，情況堪悲。

稍為有望改善的地方是，根據發展商向屋宇署提交的建築圖則及公布的售樓書推算，「納米樓」（即實用面積小於215平方呎的住宅單位）的落成量可預期於明年後從高位回落。

「地逼難容足」，本港房屋供應前景嚴峻，若現行措施不變，房屋問題於未來10年內都無法解決。生死全繫於一綫之間，未來能否扭轉乾坤，關鍵在於今天。我們呼籲特區政府立即行動，提速推進各項造地計劃，繼續精簡土地及房屋發展的審批程序；社會亦應團結一致，支持政府在所有土地及房屋計劃上積極推進，合力破解供應「乾涸」困局。