重構置業階梯 港青向上流動關鍵

文章原載《經濟日報》2022年12月7日
撰文：團結香港基金研究總監及土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 趙恆

青年住屋問題被不少人視為香港深層次矛盾爆發的其中一條導火綫。過去20年，樓價屢創新高，不斷蠶食青年的薪金升幅，令他們的置業能力大幅倒退，遠不如上幾個世代。

國家主席習近平來港出席回歸慶典時，就重點關注青年面臨學業、就業、創業、置業的「四業」困難，並指出為青年成長成才創造更多機會。

特首李家超在施政報告中也有提出支援青年住屋需要的措施，包括在未來推出更多「首置」項目，以及擴大青年宿舍計劃等。我們樂見社會各界對青年住屋給予更多關注，並認為近年社會流動性滑落，正是青年置業問題在過去被忽略的結果。

有樓無樓差異拉闊 不利社會安定

若大多數青年繼續無法登上置業階梯，新一代港人將無從分享到經濟發展的成果，「有樓者」和「無樓者」的社經差異將被進一步拉闊，貧富差距加劇，不利於維持社會的安定。

我們從各年的人口普查報告中，了解大學學歷青年在25至29歲時的收入情況，推算他們在樓價較低的新界地區購買一呎甲類單位（面積不大於430呎）的相應收入比例。我們發現，2016年時，收入最高的一成人月入約為3.7萬元，以此收入水平推算，購買單位一呎約佔月入四分一，購買一個單位最多相當於9年收入總和，尚屬可以負擔的範圍。

盡管如此，這些精英的置業能力已經不如2001年，當時一呎只佔月入8%。

其餘大部分畢業生，置業能力的倒退幅度更為嚴重。位處中位數的一般畢業生，2016年月入約為1.9萬元，平均需要動用近半月薪才能買到一呎，可見普通畢業生在私樓市場的置業能力，相當捉襟見肘，只能選擇申購居屋；相比之下，2001年時，他們只需動用月薪約15%就可以買到一呎。

高學歷青年輪公屋 陷惡性循環

至於收入最低百分之十的畢業生，2016年月入約有1.1萬元，平均需要花費月薪約80%才能買到一呎；相比之下，2001年時，他們只需動用約四分一月薪，就可以買到一呎。這群畢業生收入水平跌入一人家庭申請公屋的入息限額之內，換句話說，這批大學生的購買力從可以負擔私樓，跌落至與公屋輪候資格相約的水平。

由此可見，大量中低收入的大學畢業生，已因樓價攀升而被擠出了私樓市場，只能輪候公屋或申購居屋。

立法會秘書處資料研究組數據顯示，30歲以上年齡群組的公屋申請數目，由2011年的29,000人，上升至2018年的58,000人，飈升一倍；同時，申請人中愈來愈多高學歷青年加入輪候大軍，在30歲以下申請者中，2018年有多達47%具備高等教育或以上學歷，遠高於2012年的27%。

至於居屋方面，申請者中同樣出現了大量單身青年，以今年的居屋申請數據為例，一人申請者佔全部申請者比例近半，單計算白表申請者的話，佔比則是高達6成。

但是，在現行輪候機制下，單身年輕申請人獲配房屋的機會極微。青年無法解決自身的住屋問題，往往會導致他們推遲或打消結婚成家和生兒育女的計劃；然而，他們正是由於未能組織家庭，只能以一人家庭身份輪候或申購公營房屋，輪候困難而且過程漫長，深陷惡性循環，長久之下對本港人口結構十分不利。

善用現有資源 灑下「及時雨」

學術界已經有不少研究指出，房地產是人民最普遍用以儲存財富的途徑，而在香港，是否擁有房產則已經成為了區分階層的界限。有研究指出，香港低收入家庭子女長大後成為低收入人士的機率，是一般青少年的雙倍；如果父母沒有房產，子女成為低收入人士的機率，更是猛增至6倍，由此可見擁有房產對下一代實現向上流動的重要性。

青年置業問題是過去樓價大升的產物，也是能激發大量社會問題的計時炸彈，治本之策當然離不開大力提供更多公營及資助房屋新供應；惟覓地建屋需時，難成青年住屋的「及時雨」，因此我們建議特區政府，應充分利用現有房屋資源，一步步重構斷裂的置業階梯，其中居屋是構成置業階梯的關鍵。

開放白居二市場 解置業難題

目前「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的單位，總存量達到86萬，惟一直受困於出售和購買資格的限制，令交易困難和疏落；若能更有效善用，將能解決不少青年的置業難題。

我們建議特區政府就中低收入青年的置業需求，全面開放居屋二手市場，令更多符合白表資格的青年，可以免補地價購入居屋，避免大量高學歷青年輪候公屋的不理想情況；至於較高收入的一群，當局則應提供稅務和首期上的幫助，鼓勵其在私人市場置業。

特首任內首份發表的施政報告，對外初步展示了務實作風，我們相信特區政府有能力協助青年，一步步重登置業階梯，長遠達到消減社會財富差距，實現全民安居樂業。