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殷偉憲(2000)對1976-96年公屋戶住屋的真正效益(utility gains)做過估計，得出了
租戶的平均家庭收入、政府的資助成本(subsidy)、租戶享受到的得益(benefit)、以及用
得益除以資助額的公屋計劃「效益比」(efficiency ratio)，並且估計每戶在房屋消費上的
增長(gains in housing consumption)（表1）。

結果發現，租戶的公屋得益遠少於社會的資助。相對於效益比為1的十足效
益，1976-96年公屋計劃的效益比估計只有0.61-0.75，這意味納稅人每資助公屋$1，
租戶只能享受到$0.61-0.75的效益。由於租戶不想住在獲派的單位裡，資源錯配，有
$0.25-0.39的資助白白浪費掉。

表1. 1976-96年出租公屋計劃每戶每月享有的資助、得益與效益比率

1976 1981 1986 1991 1996
每戶平均收入(元) $1,560 $3,374 $5,680 $10,072 $16,547

每戶資助額(元) $399 $559 $1,167 $1,696 $2,971

每戶每月的得益(元) $243 $351 $873 $1,231 $2,090
效益比 0.61 0.63 0.75 0.73 0.70

估計的損失 (十億元) $0.65 $1.04 $1.82 $3.21 $6.95

估計的損失佔GDP的百分比 1.03 0.60 0.57 0.46 0.56
每戶的房屋消費增長(元) – $118 – $351 –

房屋消費增長與得益的比率 – 0.34 – 0.29 –

資料來源：殷偉憲 (2000)。

1976-96年間每年由這低效益項目導致的經濟潛藏成本佔本地生產總值(GDP)的
0.46% - 1.03%，損失由1976年的6.5億元增至1996年的69.5億元，箇中浪費不可小覷。
雖然缺乏近年的估計，但期內樓價飆升，這項代價有增無減。

公屋戶在房屋消費上的增長，1981年是每月$118，1991年是$351，十年增長了兩
倍，但增幅遠小於房委會這兩年的資助額$559和$1,696。以房屋消費增長除以得益的比
率，這兩年分別是0.34和0.29，意味著雖然房委會每戶資助多了，但公屋政策僵化，限
制了每戶選擇房屋大小的自由。如果他們得到的不是一間公屋，而是現金補貼，他們會
付出更多開支去住一間較大的單位，但因為公屋租金實在便宜，他們為了便宜的租金，
寧願留在較小的公屋裡，結果所住的不是最適合他們的大小，所給予的資助並沒有運用
得宜。在1991年，這個效果更大，因此房屋消費增長除以得益的比率下跌。

衡量公營房屋計劃的效益，關鍵在於：收入較高的租戶覺得單位太小，這些「富
戶」在公屋房屋的實質消費，比基於本身消費能力而選擇的房屋消費為低（住得比想住
的小）。

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