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公屋效益低的根源在於公屋未能公開放租和出售，不能讓自由市
場作更有效的調配。很多租戶嫌單位小，但又不能把單位租給在
私樓捱貴租的住戶，自己搬到面積較大的私樓。

房委會也許不願意公屋公開交易，但這一來租戶與單位也就無法配對，甚至形成
私下交易，雖然數目甚微。沒有租買的市場，公屋戶也就無法換大單位，只好繼續捱早
已不敷應用的小單位。

2.2 富戶政策及居屋加快公屋流轉成效有限

過去幾十年，公樓與私樓租戶的家庭收入一直大量重疊。不少公屋戶的收入比起
入住時已上升不少，不少公屋富戶在過去數十年已有能力置業；公屋戶入住時間愈長，
致富的可能性愈大。

1980年代和1990年代私樓樓價持續上漲，一個重要原因就是不少公屋租戶並不
窮，不少公屋戶買樓來改善居住環境或作為投資。據房屋委員會估計，1990年代初期，
約有13%公屋租戶亦即74,000個家庭，在港擁有物業。公屋戶持有的私樓可能佔全港
私樓單位的11%。而且，公屋租戶買入私樓並在私樓自住的比例高達84%，收租用只佔
16%。換言之，公屋名冊上的一些人口，例如戶主的子女或父母，其實住在自置的私樓
裏；有時候甚至全家都住在私樓，用公屋來儲物。

公屋戶擁有私樓的趨勢有所上升。差餉物業估價署於1992年10月至1993年3月間
隨機抽樣2,000宗住宅買賣，分析後發現買方是公屋戶的宗數竟達24%。房委會1992年
8月調查發現，有登記成員不住在單位裏的公屋家庭高達18% 。
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雖然部分富戶擁有私樓，但也拒絕交還公屋。1980年代土地短缺，公屋政策才開
始審查既有租戶。入住十年後，收入和資產審查超過限額並列為「富戶」者，須繳交雙
倍租金，但因公屋租金便宜，很少富戶會因此而交還單位，一些不欲接受審查的租戶索
性自動繳交雙倍租。

近年富戶數目在「超級富戶政策」推出後維持一定水平。

1 當時入息上限超過限額的最多只須付雙倍租，不會被要求退還公屋。
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