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結果是，社會產生了「有樓者」和「無樓者」、以及「真業主」和「假業主」
的差距，而此差距自 2000 年代中期起一直擴大。令人困擾的是，這跟多項不利的
社會經濟後果有關，包括但不限於 (1) 公共房屋的編配既不平等亦不均等；(2) 離婚
率上升及家庭破碎日益普遍；(3) 跨代流動性低及貧窮；及 (4) 社會不公義。本報告
往後各章會逐一詳細探討這些情況。

2.4 財政上難以持續

此外，公共房屋制度在財政上難以持續。每個公屋單位的平均租金大約是
每月 1,700 元，遠低於一個 360 平方呎私樓單位的市值平均租金每月 11,000 元。
此外，政府每月平均還要為每個單位資助 158 元作保養及其他運作服務之用。

假設貼現率為 4%，並假設每個公屋單位的估計可用年期是 50 年，則以現
值計算，政府實際上是為每個單位提供大約 240 萬元的資助。

同樣，為了達到未來十年公營房屋的供應目標，政府已將 2015 年及 2016
年的投資回報撥入「房屋儲備金」（現時結餘為 740 億元）。這是相當沉重的財政
負擔，顯示現行公共房屋制度將年復一年為政府增添財政壓力。

2.5 需要轉變

房屋不單止是棲身之所。對大部分家庭來說，置業更是最重要的儲蓄方式，
因此是累積財富及協助在社會向上流動的方法。在寸金尺土而且地價不斷上升的香
港，這點尤其真確。對一些家庭，特別是不容易向銀行或親友借貸的家庭而言，將
物業加按是即時融資的渠道之一。對長者來說，置業也是重要的社會保障來源；而
由於物業可以遺贈，因此其重要性甚至可以跨逾世代。

在整體宏觀經濟層面，置業是重要的固定投資形式，直接影響一個商業週
期的消費、儲蓄以至整體產出。最重要的是，土地和房屋是寶貴的稀有資源，是否
有效調配，對一個城市及國家的增長和繁榮甚為重要。

目前最重要的問題是：有鑑於現時的困境，應該怎樣制定房屋政策才能配
合香港未來的社會、經濟及政治福祉？

為解答以上問題，本報告將從獨特角度探討實施「補貼置業計劃」的需要。
鑑於現行制度成本高昂但缺乏效率，「補貼置業計劃」並非單單旨在滿足置業需求，
更是為了整體經濟及社會的改善。本報告將羅列額外理據，說明需要考慮實施「補
貼置業計劃」，作為解決香港的社會、政治及經濟弊病的有效補救方法。

政策制訂者理應明瞭，依循「補貼置業計劃」提出的路向改革公共房屋計
劃，可以增加置業率，為社會帶來正面的外部效應。基金會亦相信，長遠而言，社
會不但應考慮未來供應的公屋，也應探討現存的公屋單位的私有化，這樣可以將社
會得益最大化。

以新建成的公營房屋住戶為對象的 「補貼置業計劃」機制簡述如下： 2

(i) 為新建成的公營房屋住戶提供「先租後買」的選擇。政府會為物業提供擔保，
讓住戶獲得 90% 至 95% 的按揭，協助低收入家庭購買在「補貼置業計劃」
下出售的單位。

(ii) 未繳付補價在運作上會視作政府向買家提供的「貸款」，有關金額在入住日
2. 有關「補貼置業計劃」的詳細說明，請參閱我們首份土地房屋的研究報告《地盡其闢 百堵皆興，屋盡其利 萬家受惠》第一部分。

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