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圖1. 已補價的居屋及租置計劃單位

註: (*) 以上數據為2012年的數字。
資料來源: 立法會、政府統計處。

表3 提供另一個說明示例。圖中顯示兩個最早期居屋單位的平均售價：於
1980 年落成的沙田穗禾苑第一期及於 1981 年落成的何文田俊民苑。原售價相較估
計市值有 30% 折扣，因此這兩項物業落成之時的真正市價分別是每平方呎大約 320
元及 317 元。在 2011 年，這兩項物業在公開市場的成交價分別是每平方呎 4,066
元及 5,685 元，即是在 30 年間分別升值 12.7 倍及 17.9 倍，升值速度較同期的消費
物價指數快四倍。
表3. 居屋的最初售價及2011年的市價(每平方呎)

資料來源: Wong (2015a)。

因此，若按照現行機制，這兩楝居屋的住戶都極大可能無法在公開市場出
售物業，因為當向政府繳付補價後，他們很大機會無法在公開市場負擔另一個單位。
然而，在公共房屋計劃實施的初期，情況本來並非如此。以上述的兩個 1982 年前
落成的居屋屋苑為例，當時並無按市值調整未繳付補價的限制，是真正的折扣。這
些居屋單位的早期住戶本質上就是業主，只要居住滿指定年期便可自由出售單位。
可惜，在 1982 年之後，政府加入限制，規定業主必須先繳付補價才能在公開市場
出售單位，令真折扣變成假折扣。

居屋業主必須向政府完成補價，否則便不能自由出售表面上是他們「擁有」
的單位，成為「真業主」。問題是，補價金額隨着公開市場的價格波動，而絕大部
分居屋住戶根本無法負擔補價，這些業戶實際上只能永久居於該些單位。雖然他們
支付這些單位的發展成本後，可以一直「免費」居住；但由於他們無能力繳付補價，
因此亦無法離開這些單位另覓居所。即使隨着家庭成員經歷人生的不同階段，令該
單位不再適合他們的需要，他們亦別無選擇，只能繼續居住。

事實上，據研究團隊所知，其他已發展經濟體對出售公共房屋設下的轉讓
限制，都沒有包括規定業主必須先支付按市價調整的補價，才可以在公開市場出售
單位（見表 4）。
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