Page 8 - CHINESE_Housing

截然不同，因為兩地的置業和居住權政策各不相同。

新加坡擁有一個活躍的公營房屋租賃及買賣市場。公營房屋單位以資助價
格出租及出售予合資格家庭。由有效購買日期起計的五年過後，業主可以在公開市
場出售、出租單位的全部或部分予合資格的新加坡永久居民。因此，不論對租戶及
業主來說，公營房屋的市場都並無障礙。

反觀香港，基於種種限制，公營房屋單位的市場實際上未能形成，遑論發
揮作用，而且由此帶來的社會經濟後果遠超房屋範疇。箇中原因，是由於與新加坡
不同，香港的所謂「資助」出售房屋單位，事實上並無真正受到津貼。本港資助出
售房屋的現行機制如下：

(i) 假設一個資助出售房屋單位的估計市值為 100 萬元（以港幣計算，除另有註
明外，下文相同）。該單位首先以「折扣」價出售，例如以市值的 70%（即
700,000 元）售予通過相關入息審查的合資格家庭；

(ii) 政府亦會為該物業提供擔保，讓有關家庭取得高達單位折扣價 95% 的按揭
（即 665,000 元）；

(iii) 至於尚未支付該單位市值的 30%（即 300,000 元），一般稱為「未繳付補
（地）價」，當單位日後符合其他規定並在公開市場出售，屆時業主須向政
府繳付補價；及

(iv) 未繳付補價的價值並不是按入住單位時的市值計算，而是根據繳付補價當時
的市值釐定。例如，假設在此期間該單位價格升值一倍（即從 100 萬元升至
200 萬元），有關業戶須支付的補價金額亦同樣增加一倍（即由 300,000 元
增至 600,000 元），才能在公開市場出售其單位。

明顯地，在上述例子中，「折扣」一詞不能按字面理解。因為以日常生活
的交易為例，若公司向客人給予產品折扣，折扣部份無需在未來償付。但在現時的
資助出售房屋機制下，未繳付補價則必須在公開市場轉售房屋單位時悉數償付。更
尤甚者，未繳付補價不會鎖定於入住日期的水平不變，而是如上述例子，須根據完
成補價時單位的市值釐定。換言之，有關住戶須支付予政府的金額並非只是「貸
款」，而實際上是物業的「權益」。若現行機制有任何形式的資助，那只是在融資
方面，政府為上述物業擔保，令有關家庭可以取得高達物業價值 95% 的按揭。

上述機制直接導致香港公共房屋計劃下的「置業」有名無實。一直以來，
未繳付補價，即土地價值的增長速度比通脹或家庭收入為快，令居住在資助出售單
位的家庭難以儲蓄足夠資本，以清償未繳付補價。

以居屋為例，截至 2012 年，32 萬多個居屋單位的業主之中只有 22% 繳
付了補價而成為真正業主，餘下的 78% 都無法擁有一般私樓業主享有的相同物業權
益。換言之，未繳付補價的規定成為主要障礙，令公營房屋業戶難以真正擁有其單
位。因此，從某個層面而言，居屋單位的大部份買家其實只是「假業主」。

租置計劃的情況則更差。在 12 萬多個租置單位的業主之中，僅 1% 已繳付
補價（見圖 1）。這大概是因為政府一般向租置計劃的住戶提供更大折扣，致令未
繳付補價更高，亦因而更難清償。

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